Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Москва — будущий город-банкрот!

5 182 3 Блог специалиста 58
Москва — будущий город-банкрот!

Провинциалы не верят в свои города и продолжают вкладываться в Москву. Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов решил рассмотреть столицу как инвестиционные проект и бизнес-единицу, в которую инвестор хочет зайти и получить высокую доходность на каждый вложенный рубль. Москва проиграла ценовую гонку другим городам и плетётся даже не в первой десятке по росту цен на недвижимость. Как такое случилось и чего нам ждать? Все ответы — ниже.

Как Москва отстала от других российских городов?

Впервые понятие «город-банкрот» появилось, когда Детройт — бывшая мировая столица производства автомобилей — объявил себя городом-банкротом, что прозвучало как гром среди ясного неба. Но в будущем этим статусом сможет «похвастаться» и Москва.

Шоковую реакцию вызывает то, что, оказывается, если мы возьмём итоги первого полугодия 2021-го года, Москва не попала даже в первую пятёрку по росту цен на недвижимость среди российских городов.

Вы скажете:

«О боже, что это такое? Это, наверное, неправильная аналитика!»

Во-первых, ребята, работает эффект низкой базы: чем ниже стартовая стоимость входа на рынок недвижимости, тем выше потом с неё доходность. Поэтому, если вы рассматриваете город с точки зрения инвестиций на каждый ваш рубль, знайте:

Москва давным-давно не даёт самых высоких показателей роста.

Во-вторых, если мы посмотрим на статистику за 2020-й год, то увидим, что Москва не попала даже в первую двадцатку.

Вы опять скажете:

«Что за хрень? Почему Калининград обогнал Москву по росту цен на недвижимость? Почему Сочи на втором месте? Откуда такая статистика? Мы считаем, что Москва – самый крутой город, в который все хотят и стремятся!»

Сейчас я вам докажу, что это давно не так! Мы будем рассматривать старые и новые границы Москвы и обсуждать, что натворил последний мэр нашей столицы. Сразу оговорюсь: я не принадлежу ни к каким политическим партиям, и мне вообще не интересно рассуждать о карьере господина Собянина. Мы будем размышлять о городе только с точки зрения бизнес-проекта.

Так вот в продолжение нашей темы — Подмосковье тоже обогнало Москву по росту цен на недвижимость.

Оказывается, подмосковные города являются лидерами этого рейтинга. Например, по итогам второго полугодия 2020-го года, Балашиха входила в лидеры роста цен на недвижимость.

Меновая стоимость недвижимости: почему важно знать это понятие?

Москва в границах старой Москвы — той, которая была до прихода Собянина — теряет экономический потенциал и способность сохранять ценность недвижимости.

Меновая стоимость – важный показатель при инвестировании в недвижимость, потому что 80% таких инвесторов в конечном итоге будут менять эту недвижимость на другую. А это значит, что важно не просто смотреть на рост цен в локациях. Важнее смотреть на скорость роста цен и процент; смотреть, где недвижимость давала высокий показатель на каждый вложенный рубль.

Такие районы старой Москвы, как Беляево и Чертаново, с годами «теряют» меновую стоимость относительно других районов. Каждый ваш вложенный рубль с годами становится не плюсом, а минусом. В дальнейшем при попытке переехать в более новую недвижимость или в другой район вы обнаружите, что ваши инвестиции просто отстали под скоростью и темпом роста других областей. Другими словами, в Москве вы всегда имеете работу с локальным рынком. В каждом районе Москвы, в зависимости от его потенциала и развития инфраструктуры, меняются темпы роста цен на недвижимость. Коммунарка и Новая Москва сегодня по скорости роста цен на недвижимость обогнали Москву в несколько раз. И получается, что, когда я пытаюсь продать свою старую недвижимость внутри МКАДа и поменять её на другую, более новую, я теряю свои инвестиции.

Те, кто сегодня приезжает в Москву и пытается купить недвижимость в старом фонде, внутри старых границ МКАДа, вкладывают в ту недвижимость, которая будет потенциально терять деньги. И это становится всё более яркой тенденцией. «Сталинки» и старый кирпичный брежневский фонд, который был популярен ещё 10 лет назад, не растут в цене. Москва не входит в первую десятку по скорости роста цен на недвижимость по одной простой причине:

нынешняя политика управленцев Москвой направлена на размазывание спросов.Почему эффективность инвестиций будет связана с плотностью населения города?

На момент завершения эпохи господина Лужкова — в 2010-м году — плотность населения Москвы составляла 15 тысяч жителей на 1 км². Вы скажете:

«Какая дикая плотность! Как можно было жить в этой Москве?»

Второй мэр Москвы Юрий Лужков

Минуточку внимания! Мы с вами рассматриваем недвижимость с точки зрения сохранения каждого вложенного рубля. Если вы рассматриваете город для инвестиций, то вас должны заботить приток и отток населения, его размазывание и рост плотности. Особенно когда вы инвестируете в коммерческую недвижимость!

Так вот чем выше плотность населения в локации, тем выше спрос в этой локации на любые форматы «стрит ритейла», а значит, арендаторы сидят там более стабильно.

Теперь посмотрим на Москву. Именно из-за неправильного построения политики Собянина Москва была «размазана» — плотность населения упала за последние 10 лет в три раза!

Посмотрим на примере Балашихи. Плотность населения в 2014-м году составляла 3.431 человек на 1 км². На сегодняшний момент она составляет 7.515 человек на 1 км². И  вуаля!  Балашиха входит в лидеры роста цен на недвижимость. Почему? Ещё раз повторяю:

недвижимость — слишком локальный рынок, и падающая плотность населения в локации снижает спрос на недвижимость.

Плотность населения повышает спрос на недвижимость. А её падение и размазывание по большой территории Москвы приводит к неправильному распределению спроса.

Строительство нелепых станций метро тоже приводит к нарушению спроса, и, как правило, инвесторы, заходившие в старую границу Москвы до 2010-го года, уже сейчас могут считать свои потери и видеть, что их недвижимость не растёт в цене.

Москва с точки зрения притока туристов тоже теряет позиции

Кажется, Москва до сих пор входит в лидеры по посещению туристов. Но это давно не так! Города Московской области и Краснодарского края за прошлый год обогнали Москву по количеству туристов. А если мы теперь пересчитаем туристов, приходящихся на 1 м² недвижимости в Москве, и посмотрим на тот же показатель в Санкт-Петербурге, окажется, что в Питере такая плотность гораздо выше. Очевидно, что всё это за счёт неправильной реконструкции центра Москвы. В том, что не сохранился исторический центр и никто не позаботился о его состоянии с точки зрения привлекательности для туристов, можно обвинить и Лужкова, и Собянина. С годами всё это снижает доходность от туристов.

А считать доходность надо так: сколько на одного жителя города приходится туристов.

Получается, инвестиции в малые города России зачастую приносят больший доход, чем инвестиция в такой проект, как Москва. Город-то большой. Туристов, казалось бы, много. Но к туристам причисляются и те, кто транзитно пролетает через Москву. По большому счёту, Москва до сих пор по инерции является неким транспортным узлом, который, думаю, тоже скоро будет разрублен, и это приведёт к ещё большему перераспределению спроса.

Скорость строительства жилья значительно превышает приток населения в Москву

Какими же темпами прирастала Москва в последние годы? За 5 лет её площадь увеличилась на 11 миллионов м².

А какое количество населения за последние 5 лет прибыло в Москву? Не больше, чем 600 тысяч человек. То есть на них построили новых 11 миллионов м²! Темпы прироста населения Москвы давно не догоняют темпы строительства недвижимости. И это уже отражается в статистике: среднее количество м² на одного человека растёт. Если мы в 2015 году видели 19,1 м², то сейчас это 19,6 м² на одного человека. Только, пожалуйста, не надо мне приводить статистику США и европейских государств: там большое количество метров на одного человека говорит о том, что значительная часть населения живёт в частных домах. А частное домовладение нельзя обсчитывать в том же метраже. Если мы сейчас пересчитаем Подмосковье, то там вообще будет аховая статистика: на одного жителя Подмосковья мы получим 30-40 м² на одного жителя. Сейчас город повсюду перевыполняет план строительства по отношению к притоку населения.

Теперь ещё одна очень важная тенденция, которая проявилась в 2020-ом году. Об этом в своё время много говорила Екатерина Шульман, когда занималась наукой:

началась мощнейшая мировая деурбанизация, и жители крупных мегаполисов, особенно под влиянием пандемии, начинают покидать мегаполисы.

Политолог и публицист Екатерина Шульман

Это мы видим в Сан-Франциско и Москве. Население Москвы впервые уменьшилось с 1992 года. То есть впервые за 30 лет мы увидели поворотный тренд. Количество людей, прибывших в Москву за последний год, меньше, чем количество людей, которые Москву покинули. Получается, Москва сегодня перевыполняет темпы строительства и роста площадей. Москва как город не имеет политики сбережения денежных средств инвесторов, которые сюда доходят. Сейчас мы понимаем, что инвестирование в коммерческую недвижимость с точки зрения офисных площадей сродни утопии.

Рассмотрим Москву как бизнес-проект

Детройт, как только там остановилось всё автопроизводство, объявил себя городом-банкротом. А Лас-Вегас, который был основан в пустыне в 50-х годах прошлого века, стал процветающим благодаря инвестициям мафии. Два этих примера демонстрируют, что город можно как создать, так и уничтожить.

Что сейчас делают государственные мужи? Недавно господин Шойгу предложил строить крупные города на Урале и в Сибири. Власти предлагают выводить из Москвы все крупные компании, которые платят в федеральный бюджет, и укреплять другие города, а не только Москву. У столицы потихоньку забирают статус города, в котором находятся все штаб-квартиры ведущих компаний.

Министр обороны РФ Сергей Шойгу

Много лет назад в интервью Сергей Галицкий говорил о том, почему он не переезжает в Москву и почему офис «Тандера» находится в Краснодаре. Постепенно децентрализация Москвы приведёт к краху инвестиций, которые вы сейчас делаете.

Я родился и вырос в Москве в 1976 году. Тогда она была в старых границах и не присоединяла к себе другие районы. Лужков положил этому начало, когда начал присоединять подмосковные территории, такие как Южное и Северное Бутово. Потом, при Лужкове же, к нам присоединился кусочек Новокосино, потом были построены районы Куркино и Митино, и потихоньку Москва стала выбираться за границы МКАДа. Мы начали растягивать инфраструктуру. Если бы на этом всё остановилось, было бы замечательно. Но в 2012 году Собянин присоединяет дополнительные территории в районе Некрасовка, расширяя город огромными полями орошений. И ладно бы присоединились хорошие территории, так нет же — это бывшие поля аэрации. Потом были присоединены все бестолковые картофельные поля в Новой Москве.

Мэр Москвы Сергей Собянин

Как бездумная политика присоединения территорий убивает инвестиции

Это привело к потере уже тех инвесторов, которые до 2010-го года строили вдоль Киевского и Калужского шоссе дорогие коттеджные посёлки. Сегодня многие из них не стоят ничего, потому что они, по большому счёту, уже окружены городом с дешёвым жильём эконом-класса.

Есть посёлок Президент в районе Калужского шоссе. Раньше на его территории строились домовладения площадью от 1 гектара. Сегодня домовладельцы в ужасе: с одной стороны их окружают «Бунинские луга», с другой — ЖК «Южное Бунино» (мы делали обзор на этот комплекс). Фактически дорогостоящий коттеджный посёлок оказался зажат между двумя городскими дешёвыми агломерациями. Стоимость недвижимости из-за строительства скоростной трассы здесь резко обвалилась. Люди, вложившие миллионы долларов, сейчас эти деньги потеряли.

Если в 2010 году ко мне приходил инвестор и говорил:

«Я хочу вложить деньги в квартиру, чтобы сдавать её в аренду»,

я всегда отвечал:

«Дружок, найди квартиру у хорошей станции метро, и деньги будут отбиваться!»

Что же мы видим сегодня? Из-за бешеного и зачастую ненужного строительства метрополитена спрос мгновенно перераспределился в пользу картофельных полей Коммунарки.

Зачем нынешняя власть строит по сути новые города за МКАД

Если мы будем рассматривать Коммунарку как новый район Москвы – это одно. Но я бы предложил рассмотреть Коммунарку как новый мегаполис, который затеяли власти. Это связано с тем, что строительство земельных участков внутри МКАДа приводит к удорожанию освоения земель. Более высокая маржинальность в картофельных полях, куда стоит только завести коммуникации и дороги, привела к тому, что власти затеяли строительство новых городов за пределами МКАДа. Внутри МКАДа сегодня вообще нет градостроительной политики, направленной на реконструкцию старых районов Москвы, где на самом деле достаточно высокий отложенный спрос. Районы рядом с парками и хорошими агломерациями фактически не получают притока инвестиций. И никто не поднимает вопрос о реновации. А что будет с жилым фондом брежневских времен?

Волна реноваций, которая затронет всего 4 тысячи пятиэтажных домовладений, растянется до 2035 года. И власти нам лицемерно говорят, что эти дома уже сейчас находятся в аварийном состоянии и их надо сносить, но они ещё немного, 15 лет, постоят! Но старый фонд через 10-15 лет превратится в труху. И те же 9-этажные дома, построенные в 70-х годах, к 2030-му будут году иметь возраст 60-70 лет. Жителям придётся в них вкладываться за свой счёт. Вам просто поднимут цены на ЖКХ.

Теперь возникает вопрос: стоит ли сегодня покупать старый фонд в Москве, если он с годами:

а) не растет в цене,

б) дальше вы будете поддерживать это жильё за свой счёт.

Власти города уже расписались в полном непонимании, что делать с городскими агломерациями старых панельных районов и «спальников», которые активно строились в 70-80-е года. Власти не знают, что делать дальше и как развивать город. Поэтому они решили сделать проще — взять и построить новый город за чертой старого города. Теперь многие жители покидают старые границы Москвы, уезжая за более качественной инфраструктурой в другие районы. А это значит, фактический спрос внутри города расти не будет.

Стратегические ошибки реконструкции промзон в Москве

Ещё в 2005-ом году, когда я поступил на должность начальника маркетинговой инвестиционно-строительной компании, я читал первое заключение на территории района ЗИЛ. Тогда поднимался такой вопрос:

а что можно сделать на территории ЗИЛ, если закрыть там производство и сборку автомобилей?

Большинство аналитиков сходилось в одном: нужно пойти по европейскому сценарию, превратив территорию в некое офисное пространство, арт-пространство, лофт-кварталы, создав инфраструктуру, которая будет относиться к бизнес-инвестициям, а не к жилью. Именно поэтому в эпоху Лужкова станция, которая появилась здесь, называлась «Технопарк». До появления Собянина никто здесь, на территории бывшего завода, не собирался строить жильё. Обратите внимание на соотношение освоенной площади земельного участка к общей площади бывшей территории завода ЗИЛ. Вот этот маленький клочок компания «ЛСР», которая строит проект «Зиларт», осваивает с 2015 года. Если мы поймём, сколько ещё времени уйдёт на освоение территории, то увидим, что конца и края нет даже к концу 2030 года. Застройщики не могут себе позволить в одиночку вытянуть такую территорию. И власти с застройщиком начинают перебрасывать её друг другу, как горячий пирожок.

Такая же территория бывшего завода «Серп и молот» не освоена компанией «Донстрой» и стоящим за ней банком ВТБ. Сейчас освоены только небольшие площади, и компания там увязла.

Реконструкция промзон не увеличивает количество людей, которые хотят здесь жить. Локальный спрос не способен поднять цену на недвижимость. Он способен лишь уронить её. Максимум, что могут сделать инвесторы — отползти со своим. И сегодня такая картинка наблюдается во многих районах Москвы, где власти неосторожно, без понимания цели, залезают в реконструкцию огромных промзон, которые по хорошему счёту нужно было преобразовывать не в жилые, а в торговые кварталы.

Почему инвестировать в коммерческую недвижимость в пределах МКАД нельзя

Теперь перейдём к коммерческой недвижимости. Здесь нас тоже ждёт большой сюрприз. Смотрите внимательно! Если мы с вами захотим снять торговую или офисную недвижимость, то увидим, что Москва просто завалена такими площадями.

10 лет назад Михаил Делягин и другие экономисты писали Собянину:

«Прекратите строительство торговых центров на каждой станции метро!»

Экономист Михаил Делягин

Но стоящие за Собяниным инвесторы, крупные игроки бизнеса, требовали от него всё новых и новых разрешений на строительство. Во всех столицах мира крупные торговые моллы выведены за черту города, чтобы не «ронять» трафик внутри города, не перекашивать и не убивать малый бизнес. И только в Москве с приходом Собянина разрешили строить торговые центры в черте города. Напоминаю, при Лужкове большинство моллов строилось за пределами МКАДа и вдоль него.

Любой торговый молл убивает всю коммерческую недвижимость в округе. Обратите внимание, какое количество вакантных площадей вокруг сданных торговых центров! Власти на этом не останавливаются и продолжают «лупить» молл за моллом.

Ребята, а зачем вы вообще строили эти торговые центры, если можно было реконструировать огромные промзоны, создавая там классные торговые, коммерческие, офисные недвижимости, и не перераспределять спрос на другие агломерации? Если вы сегодня смотрите на Москву как на бизнес-проект и на менеджера, который управляет бизнес-проектами, то я могу вам сказать:

я не готов вкладывать деньги в компанию, где менеджеры ведут хаотичное управление бизнесом.

Если мы видим, что Москва сегодня развивается хаотично, непонятно, зато застраиваются новые площади и зачем-то строятся 40-50-этажные дома там, где их строить совершенно не надо, то мы начинаем понимать:

у менеджеров компании под названием «Москва» нет стратегии развития, а, следовательно, вкладывать сюда деньги и давать этим менеджерам управлять моими деньгами нельзя! Рано или поздно такая компания объявит себя банкротом!

Изучите теорию жизненных циклов Адизеса. Следующий жизненный цикл всё равно однажды неминуемо приведёт город к банкротству с точки зрения инвестиционных проектов.

Почему работать в Москве уже нет смысла? Куда ушёл работодатель?

С точки зрения работодателя, Москва теряет привлекательность. Крупнейший работодатель столицы сегодня — это онлайн-проекты: Сбербанк, Сбертех, Яндекс, Mail.ru, Tinkoff. Люди начинают задавать себе вопрос:

«Зачем мне климатически не самый удачный город? Всего 80 дней в году солнце в Москве! Зачем жить в вечных пробках и ездить куда-то из “замкадья”?»

И начинают отсюда уезжать.

Зачем мне сегодня, при том, что я работаю в онлайн-компании, вообще цепляться за такой город, как Москва, если я могу жить в комфорте в южном городе? Поэтому в 2020 году цены на аренду в Анталии из-за ринувших туда москвичей на удалёнку выросли в 1,5 раза! Цены в Сочи растут стремительно только по одной причине — многие мыслят так:

«Я хочу работать там, где мне комфортно жить!»

Мне как москвичу с каждым годом становится жить здесь менее комфортно. Поэтому ещё раз повторяю: если Москва не поменяет политику, в будущем она — город-банкрот!

Комментарии 3
Святослав Теплов
29 ноября 2021, 12:33

Фантастический сценарий про банкротство, но негативные тенденции отмечены - верно!
Ещё какой нибудь внешний фактор - неожиданное решение о переносе столицы, например, и вперёд ногами...

Ответить
не риэлтор29 ноября 2021, 16:57

"Но в 2012 году Собянин присоединяет дополнительные территории в районе Некрасовка, расширяя город огромными полями орошений. И ладно бы присоединились хорошие территории, так нет же — это бывшие поля аэрации." - ну, некрасовка вошла в состав москвы в 1992 году. в 2012 году вошли сколково, конезавод и рублево-архангельское. что касается полей аэрации (лос), то они как находились на территории московской области, так и находятся сейчас.
вопрос даже не в этом. и даже не в том, что соединить в одной статье шульман и делягина может только человек, весьма своеобразно относящийся к выстраиванию логических цепочек.
проблема в том, что сложившаяся в современной россии коррупционно-непотическая система экономики в принципе подразумевает один ключевой город. неважно, как он называется - москва, сочи, питер - это город носит имя "там, где сидит начальство". от этого места, как от замка феодала, по стране расходятся концентрические круги экономической активности. куда добивают - там жизнь есть, хоть и послабее. куда не добивают - там жизни нет. или есть, но образованная волнами от других кругов. например, все кто занимается бизнесом в краснодаре, прекрасно знают что ни один вопрос нельзя серьезно решить без учета мнения турецкой диаспоры. ну и так далее.
поэтому если эта система рухнет - то автоматически вместе с ней рухнет и статус москвы как города-монстра, который всосал в себя шестую часть россии. а если не рухнет - то так и будет продолжать в себя засасывать, как в черную воронку, людей и капитал дальше (как промежуточный пункт перед уводом и первых, и вторых на запад).
потому что даже с точки зрения чисто бытовых реалий, удаленщик, которому надоел шум и суета большого города, может уехать работать в коттедже или таунхаусе в 30-50 км от москвы. но в деревню зеленые пупки даже за 250 км от москвы он уже не уедет: там очень хреново с инфраструктурой, с любой: социальной, бытовой, технологической.

Ответить
Святослав Теплов
2 декабря 2021, 23:07

В нашей стране победившего госкапитализма вообще и с экономикой может опять такое начнется если система рухнет. Один человек умрёт и всё...

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru