Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Доля в комнате в коммунальной квартире

Санкт-Петербург 1 947 29

Здравствуйте!


Искала в интернете и не нашла ответа на такой вопрос.


Имеется коммунальная квартира в Санкт-Петербурге, 4 комнаты. Из которых 3 принадлежат нашей семье (я, муж, двое несовершеннолетних детей) на правах общей долевой собственности. В последней комнате жила бабуля, но летом 2020 г. она умерла, не оставив завещания. Объявился племянник и мы договорились о покупке у него этой комнаты. Но следом объявилась ещё одна очень дальняя родственница, и начались суды. Там были какие-то несовпадения в документах (дата рождения, ошибка в фамилии), но вроде как все признали. Суд выделил каждому из наследников долю в комнате (квартире).


Хотим теперь купить у наследников комнату, но между ними какая-то вражда. С племянником мы договорились о сумме, а дальняя родственница требует очень большую цену.


Можем ли мы выкупить долю племянника без какого-либо согласия этой родственницы? Мы имеем такое же право первоочередности, как и она? Мы же все владеем долями в этой квартире. Или всё-таки она имеет первоочередное право выкупа, потому что у неё доля в именно в этой комнате, и надо предварительно предложить купить ей?

Советы 29
Арман БарекянЛучший совет
2 февраля 2022, 21:35

Добрый день! У родственницы нет никаких преимуществ перед Вами.

ID: 197766502 февраля 2022, 21:58

Спасибо за ответ! Получается, племянник может не извещать её о намерении продать свою долю?

Арман Барекян
2 февраля 2022, 22:26

Отказы и уведомления нужны только при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст.250 ГК РФ).

Арман Барекян
2 февраля 2022, 22:32

Я вот на миг задумался и хочу вопрос автора предложить к ответу для риэлторов из Москвы, ибо с Питером всё понятно, там комнаты-это доли, иного ответа и не могло быть. А в Москве комната не является долей, при этом, собственники других комнат имеют преимущественное право покупки. Вот такая интересная задачка ))

Дмитрий Каредва
2 февраля 2022, 22:47

Арман, ст. 42 ЖК РФ в вопросе возникновения преимущественного права покупки приравнивает комнату в коммунальной квартире к доле. К тому же, хоть у нас комнаты это отдельные объекты права, вместе с продажей комнаты покупателю переходит и право на соответствующую долю общего имущества (места общего пользования). Так что, в принципе, все объяснимо.

Александр Воронич
2 февраля 2022, 22:55

Коллеги, приветствую! Я уверен, что при продаже доли в комнате в Москве, преимущественное право будет иметь содольщик по комнате, так как объектом права, где присутствует долевая собственность, является именно комната. Соседи по комнатам не при делах. Да, присутствует долевая собственность на места общего пользования, но тем не менее.

Арман Барекян
2 февраля 2022, 22:55

Александр, Вы так думаете от себя лично, т.е. по принципу справедливости или утверждаете с точки зрения нормативных документов?
Дмитрий, и всё же, на Ваш взгляд какие перспективы в суде у той самой родственницы, если дело происходило не в Питере, а в Москве?

Михаил Морозан
2 февраля 2022, 22:58

Всё можно покупать без отказов, только при соблюдении всех рисков. У Вас ещё 3 года исковой давности не прошло и ситуацию с появлением новых наследников никто не отменял- это учтите...

ID: 197766502 февраля 2022, 23:48

Да, это тоже настораживает.. Есть ли какая-то схема проверки таких рисков?

Михаил Морозан
2 февраля 2022, 23:52

Пока у нас база ЗАГСа не совершенна.... даже на 90% быть уверенным сложно...

Дмитрий Каредва
2 февраля 2022, 23:29

Я склоняюсь к тому, что при наличии долевой собственности на комнату преимущественное право покупки будет все также у всех сособственников в коммунальной квартире в равной степени. Ну а если будет судебный порядок, то кто его знает, какие аргументы приведут стороны, кому эта доля в комнате окажется нужнее по мнению суда - не знаю).

Дмитрий Каредва
2 февраля 2022, 23:45

Если пойти от обратного и предположить, что доля в комнате продаётся третьему лицу, необходимо ли извещать сособственников других комнат? Или только содольщика по комнате? Я считаю, что нужно известить всех сособственников коммунальной квартиры. Так почему же тогда у содольщика будет более приоритетное право перед собственником другой комнаты? Сособственник другой комнаты имеет такое же право улучшить свои жилищные условия, увеличить долю в праве на общее имущество и т.д. Мое мнение такое. Ну а если суд, то это вообще дело непредсказуемое. Там уже в расчёт могут быть приняты и родство и сложившийся быт и прочее, прочее.

Арман Барекян
2 февраля 2022, 23:45

Немного лирики, если честно, то в Москве не должны были приравнивать комнату в коммунальной квартире к доле, согласно статье 42 ЖК РФ - это заведомо неправильное решение, на мой взгляд. 
Это дело можно было оставить, как на примере отчуждения доли земельного участка, если продаётся обособленный субъект права в виде дома (части дома), согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ. 
«Если продаётся целый дом, а не доля в нём, то доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе помещения в силу прямого указания в законе и при переходе права собственности на помещение к новому владельцу одновременно к нему переходит доля на земельный участок, не являющаяся при этом самостоятельным предметом сделки.»

Тоже самое здесь: места общего пользования в коммунальной квартире могли бы спокойно последовать судьбе комнаты и без всякой обязанности соблюдения преимущественного права покупки. Но к сожалению, приведённая статья от Дмитрия не даёт повода помечтать, хотя не вижу разницы между отдельным домом, со своим кадастровым номером, и долей ЗУ на котором расположен этот дом и Московской комнатой, с аналогичным кадастровым номером, и местами общего пользования в коммунальной квартире, где расположена та комната.
Пофантазировали, но по делу, поумничали и пошли спать ))

Александр Воронич
3 февраля 2022, 12:00

Арман, приветствую. Кроме буквы закона есть ещё и дух закона. Им также руководствуются судьи при принятии решения. Я просто пытаюсь быть логичным.

Даниил Пятецкий
3 февраля 2022, 13:47

Насколько я знаю в Питере не всегда коммуналки — это доли, также как и в Московском регионе коммуналка = отдельные комнаты. В большинстве случаев да, но бывают редкие исключения. Это так, отступление.
Автору: если у Вас доля в общем праве на квартиру (классика для Питера), то у всех собственников равные права, Вы можете купить долю без необходимости соблюдения права преимущественной покупки.

Коллеги, вопрос конечно интересный. У меня тут столько вариаций было, с разных сторон пытался зайти, но в итоге так и не выбрал для себя единственный вариант. С одной стороны речь идет о комнате, т.е. об объекте имеющем свой кадастровый номер и вроде бы необходимо соблюдать право преимущественной покупки перед сособственником комнаты. Логично же. Вместе с тем, при продаже комнаты в коммуналке необходимо соблюдение ППП перед остальными собственниками комнат... если необходимо на целое, значит есть необходимость и на долю. А если кто-то из собственников других комнат согласится на покупку доли другой комнаты рушится принцип логики единства объекта недвижимости в виде комнаты. Какой-то тупик получается. В общем очередной пробел в наших законах.

Арман Барекян
3 февраля 2022, 15:22

Коллеги, спасибо за участие и мнения! Александр, полностью поддерживаю идею духа закона, за что иногда подвергаюсь критике, но не всегда возможно понять, критика оправданная или нет, если речь идёт об очередном пробеле в наших законах, как справедливо заметил Даниил. Кстати, спасибо за оценку интересности вопроса, иначе не стал бы поднимать на обсуждение, а если вдуматься в комментарий оставленный мной вчера в 23:45 под заголовком "немного лирики", то можно сделать вывод, что очень даже НЕ лирика. Надеюсь, что когда-нибудь законодатель обратит внимание и применит к обособленным комнатам те же нормы, которые уже применены и действуют на примере с обособленными домам на долевых земельных участках. Всего-то дополнить к пункту 1 стати 250 ГК РФ обособленные комнаты (не доли) и всё, вопрос с очередным пробелом в законе на конкретном участке будет решён. С уважением, Арман!

Александр Воронич
3 февраля 2022, 20:01

Да, коллеги. Вопрос очень неоднозначный. Логика присутствует в обоих направлениях Вполне оправданно считать и то, что собственники остальных комнат могут претендовать на то, чтобы у них в соседях по квартире не появилось третье лицо, а значит претендовать на преимущественное право покупки доли в комнате соседа.

Инна Дударева
4 февраля 2022, 1:45

Доброй ночи!
У вас у всех доли. Соответственно ваша семья и дальняя родственница имеете одинаковые права на покупку доли племянника.

Александр Седов
4 февраля 2022, 10:22

Коллеги, вот что мне ответила нотариус: "я это вижу так, если содольщик решил продать свою долю в праве владельцу другой комнаты, то у содольщика будет преимущественное право покупки на основании ст 250 ГК РФ, если же он решит продать свою долю третьему лицу, то у содольщика будет преимущественное право по ст 250, а у владельцев других комнат по ст 42 ЖК РФ"

Александр Седов
4 февраля 2022, 10:23

Итог такой, что уведомлять нужно всех.

Даниил Пятецкий
4 февраля 2022, 11:22

Александр, я вот тоже об этом думал, но если трактовать именно так, получается закон приравнивает собственника доли в продаваемой комнате, который мог бы купить) к собственникам комнат в коммунальной квартире. Если перенести эту ситуацию на практику, то собственник доли в комнате может продать долю собственнику другой комнаты (предложил больше) и тогда "рушится" принцип единства объекта недвижимости в виде комнаты (получается, что у собственника доли продаваемой комнаты нет безоговорочного права приобретения доли в общем праве на объект, который законодательно признан таковым: квартира, комната, дом, часть).

Александр Седов
4 февраля 2022, 11:38

Да, Даниил, вот такая юридическая коллизия получается.

Дмитрий Каредва
4 февраля 2022, 13:24

Дело в том, что ст. 42 ЖК РФ, регулирующая продажу комнат, прямо отсылает к ст. 250 ГК РФ, то есть это та же норма, те же правила, не менее и не более приоритетные. Поэтому я с нотариусом не вполне могу согласиться, что в одном случае работает 42 ЖК РФ, в другом - 250 ГК РФ. Везде одна и та же основа - 250 ГК РФ, что для комнат, что для долей. А доля комнаты непосредственно связана с этой комнатой в конкретной квартире и с долей в местах общего пользования, то есть это не доля в квартире по соседству, к которой собственники других комнат не имеют никакого отношения, это объект права, пусть и не обособленный, но все-таки, находящийся в пределах интересов всех сособственников коммунальной квартиры. Поэтому я не вижу оснований говорить, что содольщик имеет приоритет перед собственником соседней комнаты. В соседней комнате, например, может также быть не один собственник, а 2. И что тогда? Как расставлять приоритет? Я все-таки пока остаюсь при мнении, что все сососбственники, и владеющие долями в продаваемой/других комнатах и сособственники, владеющие целиком другими комнатами, имею равные права по приобретению доли. А вообще вопрос сложный. Найти бы практику по таким делам в судах, но это нереально мне кажется, слишком узко направленный вопрос.

Арман Барекян
5 февраля 2022, 14:57

Коль начал эту заваруху, скажу, что для меня очевидно, что содольщик комнаты ДОЛЖЕН иметь приоритет перед другими. Дмитрий, и какая разница сколько там этих собственников в соседних комнатах? Собственникам в соседних комнатах НЕ ЖИТЬ в той комнате, где лишили человека жить, как следует! Да, им всем придётся жить с местами общего пользования, НО одно дело, когда лишаешь человека иметь одну комнату в единоличной собственности, когда такая возможность наконец появилась и совсем другая ситуация, когда меняешь одного соседа на другого и не даёшь реализовать принцип единства объекта и не только этот принцип. Например, принцип единства семьи и т. д., а это уже совсем другие статьи. Как можно между мужем и женой насильственно класть соседа по коммуналке, если была возможность наконец-то пожить по-человечески? )). Когда поддержал дух закона Александра, то именно это имел в виду, хотя кроме духа, у законодателей были и есть все возможности решить вопрос, повторюсь, на том же примере ЗУ и обособленного дома. Если там смогли решить, что менее актуально, ЕСЛИ сравнивать с комнатами, то почему нельзя этого сделать здесь? Если реализовать, добавить в ст. 250 наряду с ЗУ и комнаты, тогда отпадёт необходимость соблюдения преимущественного права покупки при продаже обособленной комнаты в целом и останется ТОЛЬКО обязанность по преимущественному праву покупки доли в коммунальной обособленной комнате. И тогда, друзья, дух закона восторжествует и приобретёт не только дух и споры вокруг этого духа, а реальные очертания правового поля и законности согласно принятым поправкам. С единственной поправкой, что в отличие от ЗУ, с комнатами нельзя полностью убирать преимущественное право покупки, если продаётся комната, а не доля в нём, просто при продаже доли в комнате - определить очерёдность приоритетов. Может инициировать предложение? ))

Анна Орлова9 февраля 2022, 12:17

У родственницы будет шанс перевести права собственника на себя. Этот момент надо учесть. И сделать так, чтоб у неё не возникло такого желания

ID: 1977665017 февраля 2022, 11:04

Здравствуйте! Не совсем поняла. В какой момент она может перевести права собственника не себя? После продажи доли нам? На каком основании? Исходя из опыта общения с ней, предполагаю, что она захочет навредить 100%.

Обозначу, что мы изначально говорили о том, что будем покупать комнату у них одной сделкой, но она хочет цену сильно выше рынка. На торг не идет совсем. Никто у неё ничего не отбирает.

ID: 1224844718 февраля 2022, 0:39

Все это, что было написано ранее, домыслы и рассуждения людей. По всей видимости о коммуналках они мало что знают. Надо обязательно видеть документы ваши и от них плясать. Как я вижу ситуацию, то это классическая коммуналка, где 3 комнаты с одним лицевым счетом и кадастровым номером принадлежат в долях семье из 4 человек. Одна комната - спорная, предварительно переходит по наследству в долях по 1/2. У этой комнаты свой лицевой счет и кадастровый номер. Преимущественное право покупки имеет сособственник другой части. Сделки с покупкой доли проводит только нотариус. Так было предусмотрено в нормативных актах, чтобы доли необоснованно не уходили на сторону и излишне не делились.( резиновые квартиры). Вот если получите нотариальный отказ от покупки доли содольщиком с указанием цены, вот тогда может подключиться семья соседей и за эту цену купить.

ID: 1224844718 февраля 2022, 1:24

Собственность дает не только права, но и обязанности- содержание собственности, оплата коммунальных услуг. Но у дольщиков комнат жизнь незавидная. Пользоваться комнатой проблематично, так как есть сособственники. Разместиться всем в одной комнате не возможно. Привести посторонних без согласия сособственника нельзя, сдать - тоже.Продать целиком комнату по рынку, а деньги распилить- можно. Выше рынка- нельзя. Пусть эта краля подергается и поищет покупателя. Ей это не удастся. А если что-то срастется, то через суд можно перевести право покупки на себя. Так что объясните ей по-хорошему. Все можно решить, но 1/2 доля в комнате никогда не равна 1/2 цены всей комнаты. Успехов.

ID: 6445753018 февраля 2022, 12:16

Все, что Вы 12248447, написали, тоже домыслы. Потому что это Питер. Там нет у комнат отдельных кадастровых номеров, там все в долях. Продать можно по любой цене, по которой купят, выше/ниже рынка. Для переговоров там явно не хватает Вас, с объяснениями "по-хорошему". Совет автору такой: если хотите оставаться в правовом поле и исключить дальнейшие притязания той дамы-пусть племянник все же пошлет тете( в законе этой обязанности нет в этом случае) извещение о продаже свой части. Да. придется прождать месяц-полтора, зато решение приблизится.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]