Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа 1/2 доли

Санкт-Петербург 8 209 19

Доброго дня, уважаемые риэлтеры!

У меня печальная ситуация, после смерти душевнобольной сестры "объявились" вдруг родственники, как в сериале, после 40 лет полного молчания. Были суды, в итоге хоть и с трудом им удалось доказать родство.

Итог: 1/2 доли квартиры у меня отсудили.

ВОПРОСЫ:

1. Смогут ли они без моего согласия продать свою долю? То есть РЕАЛЬНО есть ли такая практика (мошенничество м.б. или ещё как)

2. Если доля не выделена по суду, то могут ли они въехать в квартиру? Или я могу не пускать?

3. ЗА СКОЛЬКО ( в процентном соотношении) они могут продать свою долю на рынке БЕЗ моего согласия?

4. И если возможно, подскажите на какие рычаги давить, чтобы выкупить 1/2 доли у второго собственника? То есть чем я могу аппелировать чтобы вернуть свою долю.


ЗАРАНЕЕ ОГРОМНОЕ СПАСИБО ЗА ОТВЕТ)

Советы 19
Глеб ПановЛучший совет
9 сентября 2021, 14:46

Добрый день!

1. На основании Решения суда доля будет зарегистрирована, а далее собственник соблюдая преимущественное право покупки имеет полное право продать свою долю, хоть имеется порядок пользования, хоть не имеется, не важно.

2. Право собственности - это право владения, пользования и распоряжения, поэтому да имеет право въехать и Ваши действия по препятствию этому будут незаконны.

3. Продать долю в по сути коммунальной квартире они смогут ниже рынка, так как по сути покупают коммуналку, а если квартира однокомнатная, то дисконт будет очень большой.

4. Рычагов давления нет, Вам нужен хороший медиатор/переговорщик, который станет посредником и позволит договариваться о решении сторонам без эмоций.

ID: 138770209 сентября 2021, 15:01

Уважаемый Глеб Спасибо за ваш комментарий, но вы НЕ ответили на мои вопросы.
1. Понятно, что доля зарегистрирована, на основании решения суда. Был вопрос может ли собственник 1/2 доли продать квартиру БЕЗ согласия другого собственника?
2. Понятно, что собственник может въехать в квартиру на основании документа о собственности, НО КАК ДЕЛИТЬ кто в какой комнате живет??? Это я так понимаю делается ТОЛЬКО через суд. Который определяет уже по м2.
3. Квартира НЕ коммунальная по сути. А обычная, жилая. Не переопределяйте понятия. И я как раз спрашивала КАКОЙ размер дисконта на рынке сейча на продажу долей БЕЗ согласия другого собственника? 10, 20, 30% от стоимости?
4. Рычаги давления есть всегда. И здесь я не имею в виду что-то криминальное. А например здесь можно было бы написать, что первым выкупить долю право имеет собственник второй доли. и ему второй собственник предлагает определенную сумму, НИЖЕ КОТОРОЙ потом не может продать. А это уже информация к размышлению, и т.д.
Я здесь спрашиваю РЕАЛЬНЫЕ СОВЕТЫ ОТ ПРАКТИКОВ. А не отписки из ГК РФ

Глеб Панов
9 сентября 2021, 15:05

Я как раз ответил на Ваши вопросы, но Вы судя по всему не прочитали.

1. После уведомления Вас по почте надлежащим образом о предложении купить свою долю собственник сможет продать её.

2. Порядок пользования стороны могут сделать в добровольном порядке через соглашение, либо в судебном, если договориться не удалось.

3. Размер дисконта будет определять агент, когда Вы дадите ему параметры квартиры, локации и так далее. Гадать на кофейной гуще ещё никто не научился.

4. Читайте пункт первый про преимущественное право и будет Вам радость.

ID: 138770209 сентября 2021, 15:47

1.Корректна ли информация, что в уведомлении о продаже мне в приоритетном порядке, другой собственник указывает определённую сумму, ниже которой продать уже не может никому?
2. Из моей риторики явно понятно, что в добровольном порядке здесь ничего не будет. И понятно, что через суд. Поэтому и спрашивала КУДА будет въезжать второй собственник. когда право пользования площадью не определено?
3. Размер дисконта известен агентам, которые занимаются такой практикой. Он как правило плавает в пределах нескольких десятков процентов от стоимости доли. И эти проценты ОДНИ И ТЕ ЖЕ, по рынку. Про них то я и спрашивала, что бы понимать, о чем говорить при переговорах
4. В радость мне было бы , если риелтор который НЕ ВНИМАТЕЛЬНО читает мои вопросы не отвечал бы на них отписками, потратив свое и мое время

Глеб Панов
9 сентября 2021, 17:43

1. Да, всё верно.
2. Он имеет право въезжать в квартиру, в случае, если Вы будет препятствовать доступу он может обратиться в суд, где Вы его проиграете и понесёте расходы на оплату услуг юриста, возможно на съём жилья за время суда и так далее. Отсутствие согласия по вопросу права пользования не даёт Вам права нарушать права другого собственника.
3. Дисконт не один и тот же. Специалиста нанимают для того, чтобы он имея опыт и профессиональные навыки правильно оценил и сложившуюся ситуацию и стоимость Вашей/их доли.
4. В рамках форума Вы получаете более чем подробный ответ на свои вопросы.

P.S.: "капсовать" считается дурным тоном.

Глеб Панов
9 сентября 2021, 15:40

Через договор дарения продать невозможно, так как это разная правовая природа сделок, такая сделка может быть признана притворной в суде, то есть когда продажа прикрывается дарением. Велик риск реституции сделки, Вы можете оспорить данные действия в суде.

ID: 138770209 сентября 2021, 15:48

А вот за этот комментарий ОГРОМНОЕ спасибо! Буду иметь это в виду, если вдруг вторая половина захочет так сделать.

Валентина Зырянова9 сентября 2021, 16:38

В вашем случае, если решение суда свежее, то подождите, когда нервное напряжение , связанное с судом , немного пройдет.
Без вашего согласия продать долю могут, даже не используя откровенно мошеннические схемы, а все в рамках закона. Но им придется покупателю (если его вообще найдут) сделать большой дисконт, так как продать по рыночной цене свою долю в реальности получается исключительно второму собственнику.

В квартиру въехать собственники-содольщики, к сожалению , могут.

Не давите пока на них. Пройдет немного времени и договаривайтесь о продаже всей квартиры, деньги с продажи пополам. Как бы не была дорога сердцу квартира- это единственный вариант, который позволит быстро, честно и без особых нервов и денежных потерь прекратить отношения с сособственниками.

ID: 138770209 сентября 2021, 16:50

Спасибо большое вам за ответ) Я как раз хочу выкупить свою долю. Поэтому мне и хочется понять, сколько реально они могут у меня просить? Изучив вопрос ч так поняла, что вторую долю я смогу выкупить за 40% от реальной стоимости. Я права? Хотя хотелось бы и за 30%))

Валентина Зырянова9 сентября 2021, 17:56

Проблема в том, что вы правы относительно стоимости доли квартиры, но содольщик вам не продаст за эту цену. Ещё не встречала собственников, которые реально оценивали стоимость своей доли. В выигрыше вы будете только продав совместными усилиями всю квартиру. Буду рада, если ошибаюсь в прогнозах относительно судьбы вашей квартиры, но все мои рассуждения из личного опыта сопровождения сделок.

не риэлтор9 сентября 2021, 18:04

"1. Смогут ли они без моего согласия продать свою долю?" - конечно. ваше согласие не требуется. требуется ваше согласие или отказ от выкупа про предложенной ИМИ цене;
"То есть РЕАЛЬНО есть ли такая практика (мошенничество м.б. или ещё как)" - конечно. способы обойти ст.250 гк рф имеются. самый очевидный - через дарение, но есть и другие;
"2. Если доля не выделена по суду, то могут ли они въехать в квартиру?" - могут;
"Или я могу не пускать?" - не пускать вы не можете;
"3. ЗА СКОЛЬКО ( в процентном соотношении) они могут продать свою долю на рынке БЕЗ моего согласия?" - еще раз: ваше согласие для продажи НЕ ТРЕБУЕТСЯ. а цена продажи доли на открытом рынке зависит от большого количества факторов, и в среднем составляет от 25% до 75% от пропорциональной доле цифры рыночной цены. грубо говоря, если вся квартира стоит 10 млн, то свою дольку на сторону (не вам) они продадут за 2-4 млн, в зависимости от подробностей. с вас, конечно, будут просить больше;
"4. И если возможно, подскажите на какие рычаги давить, чтобы выкупить 1/2 доли у второго собственника? То есть чем я могу аппелировать чтобы вернуть свою долю." - только переговорами. привлекайте к оным других родственников или каких-то авторитетных для них лиц, если есть такая возможность... сейчас козыри на их руках. особенно если они не собираются использовать эту квартиру для личного проживания, а намерены просто раскэшить ее.

ps вдогонку. если вам выкатят оффер по какой-то цене, и вы на него согласитесь - это не значит что сделка состоится. продавец может и "передумать", а через некоторое время предложить вам выкупить по повышенной. это стандартная тактика в войнах содольщиков. называется war of attrition.
кроме того, оспорить дарение через суд практически нереально. для этого на руках должны быть бронебойные доказательства того что сделка была притворной. а их, если только покупатель не клинический кретин (а такие обычно дольки не покупают), не будет. никто не будет вам под запись рассказывать что он оформил сделку дарением с проплатой на карман.
поэтому - договариваться, договариваться, договариваться... выкупить за 30% - смелая мечта, конечно, но что-то подсказывает что малореализуемая ))) а дальше все зависит от переговорщических талантов и ваших отношений с этими родственниками.

а теперь можете смело минусовать, потому что по предыдущим реакциям хорошо видно, что если реальность не соответствует вашим ожиданиям - то тем хуже для реальности ))) собственно, именно поэтому родственники скорее всего продадут за три копейки на сторону, но не вам. это уже хорошо прогнозируемо, даже не зная ни вас, ни их, ни города в котором все это происходит...

ID: 138770209 сентября 2021, 18:24

Все ясно. Спасибо за развёрнутый ответ)

Анна Орлова9 сентября 2021, 21:02

"вторую долю я смогу выкупить за 40% от реальной стоимости. Я права? Хотя хотелось бы и за 30%))" - это вряд ли. Сособственникам обычно продают по цене выше рынка

Александр Долгов
10 сентября 2021, 11:00

Здравствуйте. Первое: Вашего согласия для продажи доли в квартире не требуется. Вы как участник долевой собственности имеете право преимущественной покупки ст. 250 ГК РФ. Вы либо выкупаете долю либо нет.
Второе: По закону у них такие же права как и у Вас, соответственно вселиться в квартиру они могут. Например займут меньшую по площади комнату. Пускать или не пускать на Ваше усмотрение.
Третье: Продажа доли третьим лицам будет существенно ниже рынка, процентов на 30% точно.
Четвертое: Ваша задача снизить стоимость доли в квартире. Поскольку Вы как участник долевой собственности, наиболее заинтересованное лицо в выкупе доли. После выкупа доли Вы становитесь собственником квартиры целиком. Поэтому стоимость доли для Вас должна быть максимальной, так будет считать продавец доли. Сторонним покупателям доля за эти деньги будет не нужна, поэтому они будут всеми возможными способами снижать стоимость доли.
Остается несколько вариантов развития событий. Выкупить долю договорившись о цене. Продать квартиру и разделить деньги. И последнее это ввязаться в конфликт и судебные тяжбы с собственником второй доли в квартире.

Светлана10 сентября 2021, 17:09

Пока не определен порядок пользования -это имущественное право и никто не имеет права вселиться без вашего согласия в частности второй сособственник -пусть идет в суд и переводит жилищное право в имущественное !!! только когда суд определит кому какая комната положена -тогда будет имущественное право !!! сейчас у Вас все основания не впускать !!!! Никто не купит долю дорого ,если второй сособственник против вселения .А профессиональным продавцам интересно купить за копейки ,да и желательно что бы Вам было лет 90 .. Предлагайте им 40-50% от цены -никто больше не даст. Посмотрите по чем сейчас доли 35-40% и висят никому не надо...

не риэлтор10 сентября 2021, 17:47

"сейчас у Вас все основания не впускать !!!! " - ага, вот от таких советчиков и возникают потом вопросы типа "как же так?! ведь в энторнетах мне сказали..."
статью 209 гк рф не читали? приведенный владельцами дольки участковый из местного околотка с удовольствием разъяснит строптивому содольщику ее практическое содержание в разрезе "пускать / не пускать".
а согласно статье 247, на которую вы ориентируетесь, суд устанавливает ПОРЯДОК владения. а не допуск в квартиру. и то только после подачи в него соответствующего заявления. а не пустить содольщик права не имеет. а то ведь и статью 14 того же гк рф никто не отменял.
так-то слова вы по телевизору красивые услышали: жилищное право, имущественное право. как в том анекдоте - "слова уж больно красивые: эрекция, эякуляция..."(с)

Светлана10 сентября 2021, 21:38

Не морочьте голову людям !!! обратитесь к ГРАМОТНОМУ юристу!!!!

Валентина Зырянова11 сентября 2021, 8:16

Действительно, не морочьте людям головы статьями гражданского кодекса РФ.
Остаётся найти юриста незаурядного ума, чтобы тот донёс до умов такого богоугодного заведения, как суд общей юрисдикции, инновационную и смелую правовую конструкцию по переводу имущественного права в жилищное. Или наоборот, надо жилищное в имущественное? Надеюсь, Елена поправит меня.

Александр Ткачев
12 сентября 2021, 5:10

Да можно и не пускать.. про цену выкупа доли лучше из-за закрытой двери разговаривать, изнутри..

редакцияeditorial@cian.ru