Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа квартиры с маткапиталом

Москва 952 10

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, возможно ли продать квартиру, в которой заложен маткапитал и которая находится в ипотеке?

Советы 10
Антонина КатковаЛучший совет
21 апреля 2022, 15:26

Продать можно только после выделения долей в квартире всем членам семьи, с прохождением опеки.
Выделить доли вы сможете после погашения ипотеки

Даниил Пятецкий
21 апреля 2022, 15:28

Добрый день. Право на использование средств материнского капитала предполагает наличие обязательства по выделению долей. Использовали, значит должны обязательство исполнить и доли выделить. Есть альтернативный вариант, аннулировать обязательство, при этом средства материнского капитала необходимо вернуть. Однако четкого регламентированной процедуры такого аннулирования законодательно не предусмотрено, делается это только в судебном порядке.
Таким образом, беспроблемного варианта решения вопроса продажи ипотечной квартиры, где часть долга погашена материнским капиталом не существует. Или идете на сознательное нарушение закона (последствия будут) или выплачиваете ипотеку, выделяете доли, получаете разрешение органов опеки на продажу и продаете.
Алгоритм продажи такой квартиры:
1. Снять обременение в ЕГРН.
2. Выделить доли через соответствующее соглашение.
3. Все это оформить документально и на основании этих документов внести информацию в ЕГРН об изменении количественного состава собственников и долей права.
4. Отчитаться в Пенсионный фонд об исполнении обязательства.
5. Обратиться в органы опеки по месту регистрации (прописки) детей и получить соответствующее распоряжение (разрешение) на продажу.
6. Купить альтернативный вариант с условием исполнения распоряжения органов опеки.

Артем Селивановский
21 апреля 2022, 16:40

Здравствуйте, Ольга, полностью поддерживаю комментарий Даниила - все описал очень подробно. Дополню, что с возвратом средств МК в Москве (судя по указанному Вами региону, вы находитесь в Москве) очень проблематично, практически невозможно. Однажды мне клиент рассказывал, что для того, чтобы вернуть средства МК он прописывал детей в регионе, где органы опеки допускают возврат средств МК, но чем это закончилось мне неизвестно.

В целом, эта сделка занимает немало времени (2-3 месяца) и усложняется множеством инстанций и этапов, которые обязательно надо пройти и в Москве дополнительно тем, что обязательно нужна альтернатива (покупка другой квартиры). Если решите все-таки продавать, то обязательно сначала обратитесь за консультацией в органы опеки Вашего района, чтобы знать по каким критериям они оценивают улучшение (а точнее, не ухудшение) имущественных прав несовершеннолетних (одна опека отталкивается от площади доли, другая от ее стоимости; бывает что отказывают в выдаче разрешения, если обратившийся продает квартиру в Москве, чтобы переехать в Московскую область, даже если физически (в м2) доля ребенка будет больше - по их мнению переезд в Московскую область это ухудшение условий для несовершеннолетнего).

От себя добавлю, что использование средств МК при покупке квартиры в Москве не самое рациональное решение (только если это не крайняя мера) - доля средств МК в общей стоимости квартиры в Москве выходит не такая большая как в иных регионах России, но проблем при дальнейшей продаже прибавляет несоразмерно больше. У меня еще ни один клиент, использовавший средства МК при покупке недвижимости, не сказал о том, что не пожалел о том решении.

ID: 9011847021 апреля 2022, 19:22

Скажите, а долю обязательно нужно выделять именно в новом приобретаемом жилье? Ее нельзя выделить в другом уже существующем жилье (не в том, которое продаётся естественно)?

Доли всем членам семьи, использовавшим госсредства материнского капитала, выделяются адресно в том жилище, которое было заявлено в пенсионном фонде.

Ольга Подвигина
21 апреля 2022, 19:53

К сожалению, без погашения кредита и наделения детей долями, продать нельзя. Хотя разговоры про разрешение наделять детей долями в другой квартире уже появились. Если погасить кредит средств нет совсем, можно попробовать договориться с покупателями об условиях сделки. Реальность проекта зависит от суммы долга и других нюансов.

Анна Орлова21 апреля 2022, 21:02

Некоторые банки разрешают выделить доли детям до погашения ипотечного кредита. И тогда уже возможна продажа с разрешения опеки. Так что вам сначала в банк

Надежда Васильева
23 апреля 2022, 1:30

Да, можете. И не смотрите на комментарии коллег, которые говорят о том, что необходимо погасить ипотеку. Давно все поменялась, подобную сделку делала еще год назад. Ситуация не простая, самим вряд и справиться, но сделать можно. Все зависит от банка и нотариуса, и конечно же вашего риэлтора.

Надежда Васильева
23 апреля 2022, 1:40

Отвечу коллегам:1. обращаемся в банк за согласием на выделение долей детям и установлении обременения на эти доли(при чем они могут быть соразмерны денежным средствам, вложенных в них, к примеру мат капитал 600 000 руб, 2 детей, папа и мама, то есть 600 000/4, доля детей составляет 300 000руб, а квартира к примеру стоит 3 000 000 руб, то каждому из детей выделяете по 1/20, а супругам все остальное. Потом к нотариусу, за соглашением, регистрируете право собственности по новому эквиваленту. Затем идете за разрешением на продажу...вот здесь надо понимать, что хотите выделить и т.д.

Денис Грязев4 мая 2022, 10:44

До полной выплаты ипотеки, удавалось только со Сбером договориться, чтобы выделить доли детям. Может быть и еще есть банки, которые готовы пойти на такое, но как показывает практика, в основном отказывают и просят сначала выплатить ипотеку. После разрешения банка, составляете соглашение о выделении долей детям и супругам, регистрируете. Потом уже с разрешения органов опеки можно проводить сделку, опять же согласовав все вопросы с банком, поскольку он является залогодержателем.
И еще нюанс, если продавая эту квартиру опять захотите брать ипотеку на следующую покупку, то будьте готовы к тому, что опека не даст разрешение. Очень категорично они реагируют, чтобы квартира с долями детей при покупке уходила в залог.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]