Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Сделка с долей квартиры.

Приморский край 2 773 26

Добрый день! Попробую описать ситуацию максимально подробно, дабы было понятно и в конце задам несколько вопросов.


Итак, я сын военного, который в 2009 году получил за службу квартиру, но умер в 2011г. Далее началась дележка по наследству этой квартиры между мной, старшим братом и бабушкой (матерью отца). Согласно документам вышло так: по 1/6 доли кв. выделены бвбуле и брату, а 2/3 квартиры достались мне.. В итоге в этой квартире живем я и бабушка, а брат жил в другой квартире, в другом субъекте и фактически не жил в этой квартире и даже не прописан. Собственником кв. являюсь я, все квитанции об оплате ЖКХ идут на мое имя и я проипсан в этой квартире.

Жили мы мирно до августа прошлого года. В связи с ситуацией с коронавирусом брат попросился приехать на время к нам пожить и найти работу. Вместе с ним приехала его жена и годовалый ребенок. Но ввиду непростого характера обеих женщин вскоре начались ссоры. Они были редкие, но меткие как говорится. Дошло до неприязни и чуть ли не до драк. (пословица о неуживчивости лвух хозяек на кухне к месту). Брат нашел стабильную работу и работает уже почти год. В ходе ссор на просьбу уйти на съемное жилье, они (особенно жена брата) оперирует на то что брат имеет долю в квартире и имеет право жить наряду со мной и бабулей. Они не платят по квитанциям, за все плау я, хотя не потребляем с бабушкой и половины по счетчикам. Недавно произошла очень серьезная ссора, в ходе которой они заявили, что могут продать свою долю посторнним людям, дабы нас выжить (не забываем об отношениях между членами семьи). Сегодня брат предложил купить его долю, либо он продаёт ее левым людям. Также он заявил, что планировал брать ипотеку, когда жена выйдет с декрета. Но тут очевидно явное желание жить нахаляву, не платя за коммун.услуги так еще и ссорясь. Вот так приехали на время, но благодаря нашей мягкотелости остались на постоянку.

Действие происходит во Владивостоке.


Соответственно вопросы:


1) Имеет ли право жить с нами его жена с ребенком, не имея никакого отношения к нашей семье и не имея отношения и прав на квартиру? Она чужой человек для меня и бабули, но постоянно говорит в ссорах что она имеет право здесь жить, так как она жена долевого сообственника (моего брата). Мне кажется этот аргумент невеским и попыткой сыграть на юрид.неграмотности.


2) Напомню, у брата 1/6 доли кв. Квартира двухкомнатная 54кв.м. Я согласен выкупить его долю в квартире. Каким образом рассчитывается стоимость доли? Оценивает продавец? Либо лучше обратиться в агентство недвижимости для оценки?


3) Я не имею возможности выкупить долю сразу, ибо не хватает средств, только частями (хотя это зависит от стоимости доли, когда оценят). Как решается этот вопрос? Возможно ли выплата стоимости доли в рассрочку?


4) Теоретически брат может продать долю посторонним людям. Смогут ли они вселиться без нашего согласия?


Ну, думаю я максимально подробно описал ситуацию. Надеюсь на помощь в решении этой проблемы.

Спасибо!

Советы 26
Даниил ПятецкийЛучший совет
28 ноября 2021, 16:26

Добрый день.
1. Не имеет, не жить, не быть прописанной. Речь идет о долевой собственности владение и пользование которой осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности. Несовершеннолетний ребенок может жить и быть зарегистрированным, Ваше согласие здесь не требуется.
2. Стоимость определяется соглашением сторон. Если прийти к общему решению не получается, то можно обратиться в независимую оценочную компанию. Если и после этого договориться не получается, то при таком количестве комнат и метраже рекомендую обращаться в суд с иском о принудительном выкупе Вами доли брата.
3. Возможно, но тогда принудительный выкуп нереален. Как вариант, можно рассмотреть ипотечное кредитование, но в таком случае необходимо согласие бабушки на передачу всей квартиры в залог банку или переоформление доли бабушки на Вас, чтобы Вы без ее участия смогли передать квартиру в залог банку.
4. Только теоретически. Реального интереса при таких исходных данных ситуации не будет: доля маленькая, есть несколько сособственников, метраж незначительный.
Договаривайтесь с братом, ищите более менее устраивающий друг друга вариант, не заводите ситуацию в тупик. Долевая собственность это всегда проблемы и если Ваш брат пойдет по юристам или придет на этот же форум он сможет получить советы как на законных основаниях вселить супругу в квартиру или как продать без необходимости соблюдения права преимущественной покупки или другие полезные для него советы, которые помогут решить ситуацию, но с позиции его интересов.

Алексей28 ноября 2021, 16:34

Благодарю за развернутый ответ.
Вот только смущает расхождение по первому вопросу, то может, то не может, насчет проживания жены брата в квартире. Можете более подробно разъяснить данный вопрос? Кто же прав? Потому что именно с этого вопроса основные проблемы.

Даниил Пятецкий
28 ноября 2021, 17:26

Жить, т.е. быть зарегистрированной в жилом помещении, постоянно ночевать, иметь свои вещи, вести хозяйственный быт, т.е. использовать жиле помещение наравне с Вами. Может прийти в гости, навестить, переночевать какое-то количество дней в рамках разумного. Здесь очень тонкая грань, ее определить весьма сложно. Ну что Вы в суд пойдете с целью чего-то кому-то запретить?! Это утопичная идея, права у Вас есть, но реализовать их в полном объёме с практическим результатом невозможно.

Арман Барекян
28 ноября 2021, 14:45

Добрый день! Алексей, не вдаваясь в бытовые дебри нужно сразу подчеркнуть, что долевая собственность - это всегда проблемы, когда разные семьи, нет понимания, уважения и так далее.
1.. Брат имеет право зарегистрировать в этой квартире своего несовершеннолетнего ребёнка и жить с матерью ребёнка в квартире, где он является долевым собственником.
2. Цену продажи своей доли он определяет сам и в письменном виде уведомляет Вас согласно ст. 250 ГК РФ. А Вы в свою очередь принимаете решение о покупке или отказе. В случае отказа он не имеет права продать на сторону меньше той стоимости, которая была в Вашем уведомлении. Вопрос покупки в отсрочку - это предмет его доброй воли!
3. Как правило, самое оптимальное и выгодное решение для всех - это продажа квартиры целиком и получение дохода согласно долям и разбежались.
И последнее, если не платит за коммунальные услуги, то через суд можете потребовать оплату соразмерно количеству проживающих с его стороны.

Алексей28 ноября 2021, 14:55

Благодарю Вас!

не риэлтор28 ноября 2021, 15:34

"1) Имеет ли право жить с нами его жена с ребенком, не имея никакого отношения к нашей семье и не имея отношения и прав на квартиру?" - имеет. вот быть прописанной без вашего согласия она не имеет. а жить с мужем и ребенком - право имеет. в описанной вами ситуации любой суд почти однозначно встанет на ее сторону;
"Каким образом рассчитывается стоимость доли? Оценивает продавец?" - именно так и только так;
"Либо лучше обратиться в агентство недвижимости для оценки?" - а что вам даст эта оценка? если продавец не хочет по ней продавать. это не рынок с помидорами, где не понравилась цена у одного - пошел и купил к другому. у вас только один продавец;
"3) Я не имею возможности выкупить долю сразу, ибо не хватает средств, только частями (хотя это зависит от стоимости доли, когда оценят). Как решается этот вопрос?" - берите ипотеку или потреб. или занимайте по друзьям, знакомым, родственникам;
"Возможно ли выплата стоимости доли в рассрочку?" - если брат на это согласится;
"4) Теоретически брат может продать долю посторонним людям. Смогут ли они вселиться без нашего согласия?" - разумеется, с полным правом.

вам нужно понимать следующее. продать 1/6 долю во владивостоке посторонним людям можно только за копейки. причем в прямом смысле слова копейки.
формально для продажи своей доли брат обязан официально предложить ее выкупить вам и бабушке по определенной цене, назначенной им. это предусмотрено 250 статьей гк рф. если вы отказываетесь выкупить по этой цене, то он может продавать посторонним людям. при этом посторонние люди не имеют права выкупать по меньшей цене, чем та, которая была предложена вам. ибо в противном случае вы можете оспорить эту сделку через суд и перевести долю на себя, заплатив указанную сумму.
но на практике придумано множество способов обойти эту формальность. например, долю можно подарить, а деньги передать из рук в руки. можно в договоре указать нужную сумму, а из рук в руки передать меньшую. и так далее, масса вариантов есть.
брат может назначить для вас за свою дольку любую цену. хоть стопицот мильярдов. но в целом, обычно (обычно!!) содольщику доля продается по цене, пропорциональной продаваемой дольке. условно говоря, вся квартира стОит 5 млн, 1/5 долька продается за 0.9-1.1 млн. так бывает чаще всего. но не всегда.
если же ваш брат будет продавать свою дольку на открытом рынке, посторонним людям, то стоимость его доли будет составлять от 25% до 75% от рыночной пропорции. в описанном выше примере стоимость такой 1/5, продаваемой на сторону, будет от 250 до 750 тыс. обычно это бывает где-то в районе 1/2 от пропорциональной рыночной цены.
какой из всего этого длинного рассказа вывод? то, что продавая на сторону, брат получит сущие копейки, на которые не сможет купить ничего взамен. НО! если у него встанет вопрос как посильнее навредить вам - тогда да, он продаст эту дольку за три копейки так называемым "профессиональным соседям" (гуглите). чисто из вредности. которые, я думаю, вполне могут купить. особенно учитывая что один из двух оставшихся содольщиков - пожилая женщина. а дальше будут выживать вас. что профессиональными соседями делается очень быстро и эффективно.
поэтому в ваших же интересах не доводить ситуацию до такого исхода.

Алексей28 ноября 2021, 15:46

Спасибо большое за такой развернутый ответ!
Раз вы так подробно расчитали, то допустим если стоимость квартиры оцениваем в 6-7 мил, то стоимость доли при продаже мне составит примерно миллион (1/6)?
И я так понимаю брату не имеет смысла завышать ценник? Ведь в теории он может любую цену за долю поставить, в расчете что я не потяну платеж.

не риэлтор28 ноября 2021, 16:06

ещё раз повторюсь, в зависимости от того, какую он ставит перед собой задачу. если получить деньги - то да, ему проще продать вам за миллион или полтора. если его задача насолить вам, тогда он может специально выкатить вам несуразную сумму, а потом продать на сторону. но продавая на сторону денег больше 500-700 тыс он точно не получит. профессиональные соседи не страдают альтруизмом не только по отношению к содольщикам, но и по отношению к продавцам))

Алексей28 ноября 2021, 16:18

Еще раз спасибо. Теперь понятно!

Арман Барекян
28 ноября 2021, 16:54

Алексей, пусть не смущает, ибо нет никакого расхождения в наших комментариях. Для проживания и регистрации в долевую собственность нужно согласие всех собственников, но если Вы внимательно посмотрите на мой ответ, то поймёте, что я делаю акцент на регистрации несовершеннолетнего, что позволяет ребёнку жить по месту регистрации. Теперь вопрос, кто может запретить родной матери и жене по браку приходить к своему ребёнку? С одной стороны, жена брата не имеет права на проживание без согласия всех собственников, а с другой стороны попробуйте матери запретить накормить своего ребёнка. Ясно излагаю завуалированный подход супруги Вашего брата? Мы же, когда даём советы, то руководствуемся не только нормами сугубо букв закона, но и бытовыми нормами от ухода некоторых норм, а при судебном разбирательстве - те же бытовые моменты могут принять вполне официальный рисунок. Например, суд выносит решение, что мать будет жить по месту регистрации ребёнка до его совершеннолетия, ибо кроме этого адреса для проживания у ребёнка нет, в виду отсутствия у родителей другой недвижимости или просто в виду того, что ребёнок будет жить по месту регистрации отца и другое не рассматривается из-за множества причин.

Алексей28 ноября 2021, 16:58

Ну, в принципе да, подход понятен. Спасибо.

Арман Барекян
28 ноября 2021, 17:31

Даже если без фактора ребёнка. Люди в браке, не спать же ему в квартире, а ей в подъезде, а как же семейные ценности и статьи СК РФ, где самый первый пункт описывает основные начала семейного законодательства:
"Семья, материнство, отцовство и детство в Российской Федерации находятся под защитой государства.

Семейное законодательство исходит из необходимости укрепления семьи, построения семейных отношений на чувствах взаимной любви и уважения, взаимопомощи и ответственности перед семьей всех ее членов, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, обеспечения беспрепятственного осуществления членами семьи своих прав, возможности судебной защиты этих прав."

Арман Барекян
28 ноября 2021, 17:36

"недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, обеспечения беспрепятственного осуществления членами семьи своих прав, возможности судебной защиты этих прав"

Понимаете какая штука? Попробуйте матери помешать осуществить свои права или супругам беспрепятственного рожать детей ))

Елена Солдаткина
28 ноября 2021, 18:20

Здравствуйте, Алексей! С точки зрения закона по первому вопросу ответ следующий:
"Положения статьи 30 Жилищного кодекса РФ, закрепляющие, что собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, включая жилые помещения и доли в праве общей собственности, должны рассматриваться в системной связи с положениями Гражданского кодекса РФ, регулирующими отношения между участниками долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из смысла приведенных норм закона, для регистрации по месту жительства иных лиц в жилой дом, находящийся в общей долевой собственности, которая является одной из форм распоряжения объектом недвижимости, необходимо наличие волеизъявления всех собственников данного объекта на производство указанных действий, выраженное путем их письменного заявления (согласия) на регистрацию." — это цитата Апелляционного определения Московского городского суда

Единственная ситуация, когда согласие других владельцев получать не нужно, – если сособственник хочет прописать своего несовершеннолетнего ребенка (или нескольких своих детей).

Так же суд принимает во внимание следующее: "То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли. При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. И если вселение сособственника приведет к существенному ущемлению остальных, суд может отказать во вселении первого, но назначить в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. А вы не мало по времени пользовались его долей в квартире в его отсутствие.

Здесь есть еще один нюанс. В случае если брат подарит супруге часть своей доли (на дарение части своей доли согласие других собственников не требуется) и как только она станет собственником она сможет прописаться без согласия остальных сособственников.

Либо продавайте квартиру целиком, либо выкупайте у него долю, либо заселятся рейдеры...

Алексей28 ноября 2021, 21:25

Спасибо за помощь!

Анна Орлова29 ноября 2021, 9:22

Жену брата можете на порог не пускать. Его несущественную долю выкупить принудительно через суд, если не пожелает сам продать. Где зарегистрирован брат с семьей?
Выгоднее всего брату продать долю именно вам. На сторону он продать может только за копейки.

Алексей29 ноября 2021, 9:36

Брат с женой зарегестрированы в Амур.области, они все это время жили в вкартире, до приезда в августе прошлого года. Сейчас же они слают ту квартиру (по крайней мере по его словам).
Он грозит вселить левых людей ибо мы в ссоре все. Предложил мне или продажа мне этой доли или продажа на сторону. Пока еще не разговаривали об этом.

Анна Орлова29 ноября 2021, 13:17

У вас право преимущественного выкупа. Сначала должен предложить вам, а потом уже продавать на сторону, если вы в течение месяца не выкупите. И продать может по цене не ниже, чем вам предлагал.

Алексей29 ноября 2021, 13:34

Спасибо. А в рассрочку допускается выплата? Или по договоренности между нами?

Анна Орлова29 ноября 2021, 14:43

Это как договоритесь. Можете ипотечный кредит на последнюю долю взять. В залоге будет вся квартира

Арман Барекян
29 ноября 2021, 14:59

Не знал, что 1/6 уже считается несущественной долей, которая подлежит принудительной продаже? ))
Анна, с такими конфронтационными советами сделаете так, что он допрыгается до того, что брат зарегистрирует ребёнка, подарит половину своей доли жене и она зарегистрируется по месту жительства и попробуйте после всего этого не пускать её за порог.
Алексей, на самом деле, не ему выгодно продавать Вам - это логика далека от мышления в стиле бизнес ориентированности, а Вам выгодно заплатить ему столько, чтобы он исчез и тогда Вы станете полноценным собственником квартиры, если бабушка на Вашей стороне. Да, на сторону он продаст за копейки - это правда, но не факт, что он официально покажет точную сумму продажи, ибо у него обязательство перед Вами по статье 250 ГК РФ. А если не продаст вовсе и будет жить с Вами или из-за принципа продаст каким-то левым? Думаю, ни одно и ни другое вам точно не выгодно. Найдите с ним общий язык пока он готов к конструктивным переговорам, ещё раз, рассрочка возможна, но только по его доброй воле. Забудьте сценарий войны с ним, Вы не сможете его заставить продать его долю, да ещё и по приемлемой цене, да ещё и в рассрочку. Просто забудьте и не слушайте мнения, которые ведут в никуда или с боем кое-как куда-то, но это явно не Ваш вариант, ибо у Вас нет ни навыков, ни денег на адвокатов, а поболтать о хорошем будущем мы на форуме можем с коллегами долго, но это не наша боль и поэтому можем только говорить, а в реальности и в жизни всё намного сложнее, чем кажется.
Если не согласны, тогда конечно же бегом в суд, давайте сейчас заставите с единомышленниками человека прогнуться, отберёте у него имущество на раз-два, выпишите несовершеннолетнего с регистрации по мету жительства, а если брат подарит не только жене, а ещё и ребёнку, то на раз-два оккупируете, штурмом возьмёте здание органов ОПЕКИ и там ещё заставите плясать под советы Анны ))

Алексей29 ноября 2021, 15:05

Огромное Вам спасибо, за уделенное мне время. И всем специалистам. Постараюсь быть дипломатом и договориться о приемлимых условиях.

Арман Барекян
29 ноября 2021, 15:10

Вот это правильно, удачи!

ID: 272312629 ноября 2021, 16:09

Не согласна с Арманам, так как имею на сегодня пример, когда собственников 4-е, а живет один, остальные вселиться не могут, т.к. не куда- квартира 1-о комнатная, живет тот, кто был прописан и жил на момент открытия наследства. Арман, прописаться могут все, имея свои доли, но это далеко не означает, что могут т заселиться и проживать, потому как 1/6 доли не выделяется в отдельную комнату от 52 м даже близко. Только через суд!. Здесь мало перспектив заселиться и через него, у них еще и другое жилье есть, где все благополучно прописаны были и есть. В одном согласна- решать надо стараться мирно, даже с использованием подставных лиц, если вдруг не договорятся. Но ставить некоторых обнаглевших на место - не помещает иногда.

не риэлтор29 ноября 2021, 17:03

согласен с тем, что принудительно выкупить 1/6 по суду в данной ситуации будет крайне непросто. если бы он там не жил и не появлялся в течение нескольких лет, было бы проще. а если он придет в суд с женой и ребенком, и заявит что это его единственное жилье, идти ему некуда и вообще, то суд с крайне большой вероятностью встанет на его сторону. и даже неоплата им коммунальных услуг здесь не будет являться решающим аргументом.

Анна Орлова30 ноября 2021, 12:42

Арман, даже если брат зарегистрирует ребенка и подарит половину своей доли жене- его доля от этого не изменится. Как была 1/6, так и останется 1/6 на двоих. И принудительно выкупить очень даже большие шансы. Тем более, что жилье у них не единственное. И если всё доходчиво брату объяснить- он просто продаст свою долю по более выгодной цене сособственнику без суда

редакцияeditorial@cian.ru