В 2023 году ставки аренды офисов в пределах МКАД заметно выросли, сообщили аналитики компании Nikoliers. При этом увеличился разрыв в стоимости аренды бизнес-центров класса А в зависимости от расположения. Ставки аренды офисов класса А, расположенных в пределах МКАД, увеличились на 9,2%. За пределами МКАД средняя ставка аренды за этот период снизилась на 20%.
Участники рынка качественной офисной недвижимости быстро адаптировались к новым условиям благодаря высокой деловой активности. В классе А среднерыночный уровень вакантности снизился до 11,3%. Это ниже показателя за такой же период 2022 года. Вакантными офисами класса А интересуются арендаторы с высокими требованиями к качеству объектов. Для них решающее значение имеет фактор локации. Основной зоной притяжения бизнес-среды остаются уже сформированные бизнес-районы.
В 2022 году в этом сегменте наблюдался рост доли свободных площадей, несмотря на то что арендодатели защищены долгосрочными договорами. Высокий уровень заполняемости офисных помещений в классе А — это индикатор стабилизации внутренней среды, отмечают аналитики.
В 2023 году на офисном рынке столицы объем сделок по аренде и покупке объектов конечными пользователями был рекордно высоким. За 11 месяцев было реализовано 1 479 млн «квадратов» такой недвижимости. При этом 22% сделок по объему площадей пришлось на операции купли-продажи.
Арендаторов в первую очередь привлекают сложившиеся бизнес-районы. До 39% сделок приходится на кольцевую зону ТТРК−МКАД. Доля спроса на офисные помещения за пределами МКАД не превышает 5%. Среди деловых районов 22% сделок приходится на ЦДР, 11% — на премиальные субрынки — Тверской, Арбатский, локации с видом на Кремль. Около 10% общего объема сделок пришлось на Ленинградский деловой коридор. По мере заполняемости качественного предложения растет стоимость аренды офисов. В ноябре ставка аренды офисов класса А, расположенных в пределах МКАД, составила 35 316 рублей за «квадрат» в год. Это на 9,2% выше прошлогоднего значения. За пределами МКАД ставка аренды офисов снизилась на 20% и составила до 12 570 рублей за «квадрат» в год. Такая динамика ставок аренды в отдаленных районах связана с высоким объемом свободных офисных площадей в некоторых ключевых бизнес-центрах.
Эксперты Nikoliers ожидают, что средняя ставка аренды в старых границах Москвы будет расти по мере заполняемости офисных объектов. При этом большой объем свободных офисных площадей за пределами МКАД будет оказывать влияние на среднерыночный уровень ставок. Ввод офисной недвижимости, анонсированный до конца текущего года, не приведет к заметному росту вакантности. Многие строящиеся бизнес-центры будут заполнены до завершения строительства.
