Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ПрофессионаламАренда

Как менялись ставки аренды в 2021 году?

8 372
Как менялись ставки аренды в 2021 году?
Ажиотажный спрос на покупку квартир и удаленка уменьшили интерес к аренде в первой половине 2021 года. Но с началом делового сезона рекордный рост цен на жилье привел и к росту арендных ставок. Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на рынке аренды в крупнейших городах.

В выборку вошло 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

По данным Циан.Аналитики

Спрос

Максимальный спрос на долгосрочную аренду зафиксирован в августе 2021-го. Спрос на долгосрочную аренду за год вырос на треть (32%), примерно так же — на посуточную аренду (35%). Структура спроса не меняется: половина поисковых запросов приходится на однокомнатные квартиры. Средняя запрашиваемая ставка увеличилась, больше — для двухкомнатных квартир (+20%).

Предложение

В период активного роста спроса (с июля 2021 года) количество объявлений на рынке аренды сократилось на треть. В городах, где санитарно-эпидемиологические меры были введены раньше общероссийских, предложение долгосрочной аренды не снизилось. Это объясняется падением туристского интереса, часть предложения из сегмента краткосрочной аренды перешла в долгосрочную.

Цены

Стоимость аренды стагнировала до мая 2021-го. Сентябрь — месяц с максимальным ростом ставок аренды. По итогам года аренда стала дороже на 21–23% в зависимости от количества комнат.

Спрос на аренду растет после пересмотра программы субсидирования на первичном рынке

По данным Циан.Аналитики

В 2021 году потенциальный спрос (количество просмотров объявлений) на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников оказался на треть (32%) выше, чем в 2020-м. Например, Москва показала минимальную динамику спроса среди других крупнейших городов — всего +15%. Для сравнения: в Санкт-Петербурге спрос оказался выше на 45%.

А максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск. Во всех этих городах количество просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два и более раза.

Абсолютно по всем крупнейшим городам спрос на аренду выше, чем в 2020-м. Также нужно учесть, что часть этого роста связана с общим ростом посещаемости сервиса.

Основной всплеск активности пришелся на январь 2021 года, когда относительно декабря 2020-го количество просмотров объявлений по городам-миллионникам было выше на 38%. Во многом это заслуга Москвы (было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы).

Далее активность арендаторов стагнировала на протяжении полугода, рост начался с июля 2021-го, что совпало с пересмотром условий программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Вероятно, часть тех клиентов, кто так и не смог купить квартиру, перешли в категорию арендаторов. Этим и объясняется рост спроса на аренду летом, что в целом не самая типичная ситуация.

В августе 2021 года наблюдался максимальный интерес к аренде, что связано и с предстоящим на тот момент началом учебного года, а также активным мониторингом из-за возвращения в офисы. Число сотрудников, работающих на удаленке, планомерно снижается. С сентября спрос на аренду уменьшается — точно такую же ситуацию Циан фиксировал и в 2020 году, но активность осенью 2021-го выше на 30%, чем осенью 2020-го, даже несмотря на снижение в последние месяцы.

В 2020 году август также оказался самым активным месяцем по количеству просмотров объявлений. Но есть и отличия — резкий всплеск спроса фиксировался в мае 2020-го во время локдауна.

На фоне сокращения доходов арендаторы искали альтернативные варианты проживания — наблюдались массовые переезды или отказы от дальнейшей аренды. В 2021 году май прошел абсолютно спокойно — роста спроса не было.

Структура практически не меняется. 47% потенциального спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии, 38% — на двухкомнатные и 15% — на трехкомнатные.

Просматриваемые площади по сравнению с 2020 годом остаются прежними. Но существенно выросла запрашиваемая средняя ставка аренды. Осенью 2021 года она оказалась выше, чем осенью 2020-го, на 17% для трехкомнатных квартир, на 18% — для однокомнатных и студий и на 20% — для двухкомнатных.

После локдауна структура спроса не изменилась: несмотря на несколько недель жизни в ограниченном пространстве без возможности выйти на улицу, доля тех, кто интересуется двух- и трехкомнатными квартирами, не увеличилась. Причина во многом кроется в росте цен.

Структура потенциального спроса по количеству комнат, ставки и площади в целом по городам-миллионникам

По данным Циан.Аналитики

Чем меньше запрашиваемый чек (то есть стоимость аренды) в городе, тем больший спрос приходится на однокомнатное жилье. Это объясняется невысоким уровнем дохода жителей, для которых даже относительно невысокая ставка аренды по сравнению с другими городами занимает большую часть средней заработной платы. И наоборот: чем выше доходы, тем меньше доля «однушек» в общей структуре спроса.

Допустим, в Челябинске, Омске и Самаре просматриваемая стоимость однокомнатных квартир — до 14 тыс. рублей, притом что в целом по всем городам средний интересующий бюджет — 20,7 тыс. рублей. Одновременно в этих локациях самая большая доля спроса приходится на «однушки» — от 64 до 75%.

Обратная ситуация в Москве, где у населения максимальные доходы по сравнению с жителями других городов. На однокомнатное жилье приходится 42% спроса — минимальный показатель среди других городов.

Самое просторное жилье ищут в Краснодаре, где средняя просматриваемая площадь однокомнатной квартиры — 41,5 кв. м, это самый высокий показатель среди всех городов. По мнению аналитиков Циан, это объясняется относительно новым жилым фондом — например, по количеству домов, построенных после 2008 года, Краснодар уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Только в Краснодаре средняя просматриваемая площадь трехкомнатной квартиры — свыше 100 «квадратов».

Структура потенциального спроса по количеству комнат, ставки и площади в городах-миллионниках

По данным Циан.Аналитики

Количество объявлений об аренде квартир снижается

Спрос на долгосрочную аренду начал увеличиваться с июля 2021 года, что сузило выбор для потенциальных арендаторов. Относительно июля 2021-го количество объявлений с квартирами в долгосрочную аренду в целом по городам-миллионникам снизилось на треть (34%). В годовой же динамике падение еще существеннее — на 70%.

Снижение выбора с лета отмечено для 14 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение с июля (примерно на 60%) — отмечено для Красноярска, Самары, Волгограда, Воронежа и Екатеринбурга. В Москве выбор сократился на треть. Такая динамика объясняется вымыванием с рынка самых ликвидных лотов.

Два города, где относительно лета количество объявлений долгосрочной аренды с лета не снизилось, — Казань (+1%) и Санкт-Петербург (+3%). Циан отмечает, что именно в этих двух городах первыми были введены новые ограничительные меры (еще до официальной общероссийской нерабочей недели в ноябре). Как следствие, это снизило интерес со стороны туристов и привело к частичному переформатированию рынка аренды: те, кто сдавал квартиры посуточно, все чаще предлагают объекты в долгосрочную аренду. Предположим, в Казани в июле 2021 года на предложение посуточной аренды приходилось 17% квартир, в декабре — только 12%. В результате предложение долгосрочной аренды сейчас в городе на 1% выше, чем летом. Зато предложение краткосрочной аренды снизилось на 18%.

Динамика объема предложения долгосрочной аренды

По данным Циан.Аналитики

Стагнация, рост и резкий рост арендных ставок

На протяжении большей части 2021 года ставки долгосрочной аренды стагнировали, причем это было характерно для объектов с любым количеством комнат. С декабря 2020-го до мая 2021-го средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам для городов-миллионников в целом снизилась на 1,1%, по двухкомнатным — на 0,3%. Для трехкомнатных лотов отмечен минимальный рост в пределах 1% (+0,9%).

Стабильный рост средних ставок начался с июля 2021 года — на фоне повышенного спроса потенциальных арендаторов. Но резкий рост ставок был зафиксирован чуть позже — в сентябре 2021-го. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития. Работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы — это дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды. Относительно августа аренда однокомнатных квартир в сентябре подорожала в среднем по городам-миллионникам сразу на 12,3%, двухкомнатных — на 15,6%, трехкомнатных — на 11,5%.

Далее с охлаждением рынка и стагнацией спроса (за счет реализации его большей части в моменте) ставки аренды показали осенью минимальное снижение в пределах примерно тысячи рублей по каждому типу комнатности.

В целом же по итогам 2021-го средняя ставка аренды однокомнатных квартир увеличилась на 21%, до 20,4 тыс. рублей (против 16,9 тыс. год назад). Наем двухкомнатных подорожал на 23% — до 30,3 тыс. против 24,6 тыс. рублей годом ранее. Аренда трехкомнатных увеличилась на 20% — до 45,8 тыс. против 38,2 тыс. рублей.

Для того чтобы переехать в квартиру на комнату больше, приходится доплачивать примерно половину к нынешней ставке. Так, аренда двухкомнатных квартир в среднем дороже аренды однокомнатных на 48%, трехкомнатные дороже в аренде двухкомнатных на 51%.

По данным Циан.Аналитики

В лидерах — Москва, Петербург и Краснодар

Максимальный рост средних ставок аренды для наиболее востребованных однокомнатных квартир среди крупнейших городов отмечен для Краснодара. Он очень востребован у арендаторов благодаря развитию формата удаленной работы — россияне перебираются в города с лучшим климатом. Еще один фактор — рекордный рост цен на вторичном рынке: в Краснодаре за год прирост составил +55,5% — это абсолютный рекорд среди крупнейших городов. Такой рост цен снизил доходность аренды. Пытаясь компенсировать уровень доходности от сдачи в аренду, собственники активно повышали ставки.

Аутсайдер по динамике ставок аренды — Волгоград — единственный город, где ставка не выросла, а снизилась за год на 1%. В списке городов с медленно растущими арендными ставками также Екатеринбург с приростом на уровне 7% за год и Омск (+10%).

В Омске в годовой динамике объем предложения снизился всего на 6%, и это один из самых низких показателей среди всех городов. А в Екатеринбурге за последний месяц ставка аренды снизилась на 5%. Играет роль структура предложения: на фоне общего подорожания осенью 2021 года собственники не могут прийти к «единому знаменателю» по ставке аренды, чем и объясняется ценовая волатильность от месяца к месяцу.

Лидеры по уровню ставок аренды за год не изменились: по-прежнему, как и в декабре 2020 года, это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Самые бюджетные варианты аренды в 2020-м были в Челябинске, Перми и Воронеже. В 2021 году самая доступная аренда — в Челябинске, Волгограде, Перми. Все города показывают динамику ставок ниже среднерыночной. Лучшие показатели — в Челябинске, который, несмотря на рост ставок на 21% по однокомнатным квартирам, все равно самый доступный город для аренды.

Динамика средних ставок долгосрочной аренды в городах-миллионниках

По данным Циан.Аналитики

Структура спроса по типам комнатности в крупнейших городах не меняется. Ситуация на рынке долгосрочной аренды зависит в первую очередь от объективных макроэкономических индикаторов (доходов, занятости), в отличие от сегмента купли-продажи, где рост цен и спрос определяла доступная ипотека, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

По его словам, в результате на протяжении всего 2020 года и первой половины 2021-го формировался ценовой дисбаланс на смежных рынках. «Новостройки и вторичка дорожали, причем этот рост стал рекордным с конца 2000-х годов. Цены на продажу квартир за год выросли более чем на треть. Ставки аренды, напротив, стагнировали, что привело к дисбалансу цен. Только спустя полтора года ситуация начала выравниваться. Это привело к резкому увеличению ставок аренды на фоне общей положительной ценовой динамики по другим сегментам», — резюмирует эксперт.

Подписывайтесь на Циан для профи в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru