Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Новостройки: что ждет покупателей и застройщиков

25 981 15
Новостройки: что ждет покупателей и застройщиков
Что думают застройщики о том, что будет происходить с рынком новостроек после повышения ЦБ ключевой ставки до 20%? Спойлер: будет плохо, но все надеются на то, что кризис кратковременный. И готовятся к всплеску спроса со стороны тех покупателей, которые за последние дни сняли с банковских счетов более 1 трлн рублей.

Многие из опрошенных нами девелоперов, консультантов и банков (а Циан.Журнал опросил около 30 спикеров) не стали комментировать ситуацию открыто: «поймите нас», «мы пока ждем развития ситуации», «мы ждем решения банков» и т. д.

Неофициально эксперты говорят о том, что всё будет плохо и даже хуже, но надеются все же на торжество разума и планируют ужаться и пересидеть темные времена, сравнивая нынешний кризис с локдаунами в пандемию. Запаса прочности девелоперам хватит, соглашаются аналитики, но на несколько месяцев.


Что будет происходить на рынке? 

Если вкратце, то:

  • всплеск спроса сменится стагнацией,
  • продавать новостройки станет сложно,
  • но цены падать не будут,
  • застройщикам грозят банкротства, но не всем.

Запас прочности застройщиков

Конечно, для застройщиков столь резкое повышение ставки стало новостью и не предусматривалось ни в каких, даже в самых стрессовых сценариях, признает Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «сейчас компании заняты пересмотром финмоделей текущих и новых проектов». Повышение ставки создает две угрозы для бизнеса: с одной стороны, удорожает кредит на реализацию новых проектов, с другой — уменьшает спрос на ипотеку.

«Как показал локдаун 2020 года, рынок жилья вполне может продержаться месяц без сделок и без активного строительства», — напоминает консультант международной компании, пожелавший остаться анонимным. 

«Да, уместно вспомнить коронакризис: многие, кто его пережил, сделали большую часть сделок», — соглашается застройщик, тоже попросивший на него не ссылаться.

«Кассового разрыва сейчас не избежать, мы не понимаем пока ни точного графика поставок, ни роста цен на строительные материалы. Не думаю, что застройщики, кроме гигантов уровня ПИК и "Самолета", протянут более двух–трех месяцев на собственных запасах ресурсов», — печально констатирует Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского».

Сейчас ситуация столь высокой неопределенности, что банки перестают выдавать кредиты, официально и неофициально, одни застройщики приостанавливают продажи, другие — повышают цены.

Девелоперы на 27 февраля отмечали возросший интерес покупателей — правда, далекий от ажиотажного. По данным Циан, рост спроса на новостройки был — 7–10%.

По словам Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, ценовая политика последних дней отличалась, скажем так, разнообразием. Кто-то держал цены (и даже давал скидки), кто-то ставил прайс-листы на пересмотр, кто-то лишь вживую озвучивал новые цены, которые отличались от опубликованных на сайтах или в агрегаторах, перечисляет он. Во всяком случае средние цены 1 кв. м по базе Циан изменились за выходные 26-27 февраля незначительно (зафиксированы дневные колебания в пределах от –0,5% до +1% по большинству крупных городов).

Например, в компании «А101» никаких серьезных изменений в ценовой политике не планируется. «Пока мы не отмечаем заметных колебаний покупательской активности. Продажи идут на нормальном уровне», — комментирует коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

Покупка на триллион

Но в ближайшие дни ситуация может измениться: если люди побегут пристраивать рубли, то спрос резко увеличится в течение одной–двух недель, прогнозирует представитель застройщика жилья комфорт- и бизнес-классов. Напомним, что за последние дни россияне сняли с банковских счетов более 1 трлн рублей.

По мнению Алексея Попова, в ближайшее время цены вырастут: застройщики попытаются заработать на неопределенности, растущем спросе. «В первую очередь сейчас будут разбирать лоты с относительно невысокими ценами, что будет дополнительно толкать средние цены вверх», — добавляет эксперт.

Увеличение ключевой ставки до 20% способно изменить привычную картину рынка недвижимости до неузнаваемости.

Во-первых, поставщики стройматериалов из-за резкого падения курса рубля с марта могут повысить цены на 30%. В первую очередь вырастут цены на импортные стройматериалы. Сейчас в жилищном строительстве на них приходится до 40% сырья.

Это не значит, что себестоимость строительства вырастет на 30%. Так, в 2020–2021 годах некоторые позиции строительных материалов и техники подорожали в два–три раза. «Но в общем объеме строительных расходов они составляли только какую-то часть, и общие расходы увеличивались не столь критично, — объясняет представитель консалтинговой компании. — К примеру, строительство складов подорожало, по данным на осень 2021-го, на 25–30% по сравнению с предыдущим годом, а не в два раза».

Во-вторых, подорожали кредитные средства для застройщиков и покупателей (ипотечные кредиты). 

По прогнозу Дмитрия Камалдынова, руководителя Циан.Ипотеки, ставка на ипотеку составит около 25% и станет, по сути, запретительной. 

Почти никто из заемщиков не сможет обслуживать такую ставку, уверен Алексей Попов: новые сделки, которые будут заключаться в ближайшие дни, вероятнее всего будут проходить с использованием собственных средств покупателей.

Что будет дальше? Три сценария

Первый — оптимистичный, в который верят или хотят верить большинство участников рынка.

«В таких условиях (отключение от системы SWIFT, блокировка средств ЦБ РФ, формальные и неформальные санкции) экономика функционировать не сможет. Любые военные операции заканчиваются мирными соглашениями. Я почти уверен, что такое соглашение по ситуации с Украиной будет включать послабления для финансовой российской системы», — выразил общую надежду аналитик рынка недвижимости.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), рассчитывает, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости носит временный характер.

«Безусловно, спрос на ипотечные продукты из-за существенного роста ставок — как минимум, на 2% выше ключевой — скорректируется, но вряд ли это продлится дольше нескольких недель. К тому моменту финансовые власти, банки и девелоперы приспособятся к работе в новых условиях, а международная ситуация стабилизируется». 

Дмитрий Голев,коммерческий директор Optima Development

По его мнению, со временем ЦБ РФ начнет постепенно снижать ключевую ставку — с определенным лагом это вынудит банки корректировать условия своих ипотечных продуктов.

«Если повышение ставки ЦБ до 20% будет носить кратковременный характер и ключевая ставка снизится до приемлемого уровня, например, через месяц, то этот месяц в общем сроке проекта размоется, а столь резкое, но краткое повышение мало скажется. Ведь любая стройка — это проект вдолгую», — поясняет представитель консалтинговой компании, который предпочел остаться неназванным.

Например, в девелоперской компании Touch «законтрактованные позиции устойчивы по ценам, на новые поставки мы видим превентивное увеличение на 15%», уточняет Сергей Шиферсон, ее управляющий партнер.

При таком сценарии рост себестоимости составит от 7 до 15% — и рынок это переварит, соглашаются эксперты.

Если рост цен на материалы составит 15–30%, то повышение продажной цены будет не менее 20%, прогнозирует Максим Лазовский.

Второй — умеренно оптимистичный сценарий. Если кризис быстро не закончится, ЦБ РФ не снизит ключевую ставку до предыдущих значений, рынку придется адаптироваться.

«Безусловно, для покупателя такой резкий рост ставки — серьезное препятствие для покупки, особенно в сегментах “эконом” и “комфорт”, где до 75% сделок осуществляется с привлечением ипотеки», — подтверждает Сергей Шиферсон. «А ставка от 20% недоступна», — сокрушается представитель девелопера, который строит жилье в Новой Москве.

Но рынок не умрет, люди все равно будут продавать и покупать, улучшать свои жилищные условия. Не сегодня, так завтра: «думаю, с прибылью мы не просядем». «Мы надеемся, что через несколько месяцев спрос может “отрасти”», — прокомментировал представитель другого девелопера.

Девелоперы рассчитывают на развитие программ с государственным субсидированием: «Если власти не помогут сократить стоимость ипотеки, действительно, может наблюдаться резкий спад сделок с заемщиками», — считает Владимир Щекин.

Кто-то из компаний полагается на семейную ипотеку, которую «берут всё больше и больше». Анна Боим надеется, что в ближайшее время может появиться новая ипотечная программа с государственной поддержкой, как это было в начале пандемии коронавируса.

Сергей Шиферсон думает, что будут развиваться собственные финансовые программы компаний-застройщиков, а банки и в дальнейшем будут предлагать программы субсидирования ставки по ипотеке.

У ГК «А101» есть программа, в рамках которой при подписании ДДУ клиент платит 20% стоимости квартиры, а остальные 80% — за три месяца до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При этом оплатить остаток можно и с привлечением ипотечного кредита, приводит пример программы от застройщика Анна Боим. Все эти действия должны помочь, с одной стороны, контролировать расходную часть проектов, а с другой — поддерживать рабочий темп продаж, уточняет она.

Может, и не настолько всё ужасно окажется, неуверенно предполагает один из собеседников Циан.Журнала — источник в подмосковной строительной компании.

Третий — негативный сценарий. Выразить общее мнение участников рынка недвижимости можно одним словом, но мы не можем его написать.

«Размышлять в условиях военных действий о том, сколько застройщиков продержится, а сколько разорится — малополезное упражнение», — жестко заметил один эксперт. После кратковременного всплеска спроса будет тяжело, насколько тяжело — непонятно, добавляют застройщики.

Если ставка ЦБ РФ останется высокой довольно долго, эксперты прогнозируют банкротства застройщиков, недострои и рост числа обманутых дольщиков.

«Разорятся те девелоперы, которые строят исключительно на заемные средства, новички на рынке и те, кто не имеет господдержки», — предсказывает Максим Лазовский.

«Вполне может статься, что на рынке жилья останется какой-то государственный монополист, который будет постепенно строить и достраивать дома за разорившимися девелоперами», — размышляет представитель консалтингового агентства.

Что будет с ценами?

Все опрошенные эксперты сходятся в том, что причин для падения цен нет. «Помимо политических моментов есть удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны правительства — все эти факторы не позволят ценам упасть», — перечисляет Елена Тарасова, коммерческий директор компании Gravion.

Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться. «Так как часть строительных и отделочных материалов закупается в Европе, мы прогнозируем очередной рост цен из-за уже изменившегося курса рубля и новой ставки ЦБ», — добавляет гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина.

Стройка сейчас, по замечанию Елены Тарасовой, недешевое удовольствие, но строить себе в убыток точно никто не будет. По ее словам, девелоперы будут готовы поступиться темпом продаж, но все равно постараются сохранить запланированную маржинальность — до 30% за весь период реализации проекта.

«Ниже себестоимости никто продавать не будет, — подтверждает источник в столичной девелоперской компании, — поэтому продавать будем либо медленно и дорого, либо медленно и дешево, но уже понятно, что медленно».

Подписывайтесь на Циан для профи в Telegram

Комментарии 15
Неля Шило4 марта 2022, 3:50

Достал этот бред про обязательный рост! Мне по душе другой сценарий: покупать ничего не будут, т.к. у нормальных граждан тупо нет денег, и всём тунеядцам в строительной и смежных областях придётся начать работать со смыслом и нормальной продуктивностью, в идеале - на конвейере по производству нужных деталек или дворниками, а не получать дикие гонорары за высокохудожественный треп: хоть устный, хоть письменный. Имею в виду всех этих экспертов, консультантов и прочих продавашек, которые не нужны рынку в таких неимоверных количествах от слова "совсем", но пытаются всех убедить в своей значимости. Ткни пальцем в воздух в агента/эксперта/консультанта попадёшь, и каждый из них полагает себя незаменимым, а по сути - просто витиеватые балаболки. Зачем их содержать?

Ответить
ID: 644575304 марта 2022, 11:45

так Вы и сами не гнушаетесь такой работой

Дмитрий4 марта 2022, 17:51

кому кем работать не буду говорить, но в чем она не гнушается такой работы? а агенты сейчас противодействуют сделкам, если объект мало-мальски имеет рыночную стоимость (речь не про эти полтора года, конечно, тут ситуация к рынку вообще никаким боком)

ID: 6602948210 марта 2022, 12:18

вам просто не потянуть видимо ни оплату риэлторов, ни покупку квартиры, вот вы и злитесь. на них. а надо на себя....

Ирина4 марта 2022, 9:06

Про миллиард снятых денег вообще бред. Потому как кто покупает недвижимость, наоборот аккумулирует деньги на счетах.Практически все расчёты при покупке недвижимости идут через аккредитивы или СБР.

Ответить
ID: 6602948210 марта 2022, 12:19

это же официальные данные. центробанк опубликовал. вы неверуещая фома??

Олег Малков
4 марта 2022, 9:17

Да согласен с Нелей. Риэлторов разных слишком много развелось (Сам уйду в огородничество). Что ни делается -всё к лучшему!!!

Ответить
Дмитрий Гришин
4 марта 2022, 11:27

Не понимаю чем Вас не устраивают риэлторы, особенно если мы говорим про новостройки, Вы не купите квартиру дешевле или дороже чем у застройщика, цена фиксирована, а вот к какому застройщику пойти и какую ликвидную квартиру купить и получать в любое время ответ на любой, даже очевидный вопрос по моему мнению отличный сервис. То что Вы видите в интернете это далеко не все и не так удобно...я продаю и покупаю в среднем 10 квартир в месяц, а Вы? Уверен, что меньше, поэтому профессионал точно сможет сэкономить Ваше время и деньги.

Ответить
Дмитрий4 марта 2022, 17:49

вам общую причину озвучить или частности? вы ведь и так все прекрасно знаете.
хотя, если на полном серьезе говорите про агентов, которые за деньги застройщика в сделке покупатель-застройщик продавливают интересы покупателя, то беседа вообще не имеет смысла

Дмитрий Гришин
4 марта 2022, 22:02

Озвучить конечно, я просто может чего то не понимаю, я 5 лет в этом бизнесе и первые пол года конечно был консультантом и просто присутствовал на сделках, но ни одна квартира не стала стоить дешевле, и так как я продал их больше сотни то я понимаю какая планировка корпус и жк привлекательней, я в этом живу 24 на 7. Может профдеформация какая, а то все просят отправить а что не говорят, а те кто рассказывает получает за час 3-5 вариантов идеально подходящих именно ему.

Алла-София София5 марта 2022, 14:54

Дмитрий, а Вы в каком городе? И второй вопрос: бесплатно консультируете?))

Дмитрий Гришин
5 марта 2022, 17:21

Добрый, я в СПб, конечно бесплатно.

Людмила Кутузова10 марта 2022, 18:29

5 лет в бизнесе, по 10 квартир в месяц. - это 600 - да, больше сотни.....

ID: 873392275 марта 2022, 13:05

эксперты, консультанты и продавашки отпочкуются как ненужный сегмент баблосбора и пойдут работать руками

Ответить
Дмитрий Гришин
5 марта 2022, 13:27

Это вряд-ли, пока только расширяемся, стажёрам тяжело, а опытным времени не хватает, чтобы удолетворить спрос, профи всегда будет в цене. Ручной труд уважаю, но он не для всех.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]