Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Рынок новостроек в 2022 году: цены падать не собираются

31 233 28
Рынок новостроек в 2022 году: цены падать не собираются
По всем прогнозам 2021 год должен был стать для рынка новостроек спокойным и умеренным. Но случилось обратное: во многом он побил казавшиеся недостижимыми рекорды пандемийного 2020-го. Как так вышло и чего ждать в 2022-м?

Всё выше, и выше, и выше

В начале 2021 года казалось, что ценам расти уже некуда. Но, несмотря на то что спрос был на 10–20% ниже, чем во втором полугодии 2020-го, цены продолжали подниматься вплоть до 1 июля — до момента, когда изменились условия выдачи льготной ипотеки. Это и стало решающим фактором. 

В Петербурге всё осложнилось ограничением на строительство — городские власти ввели его в начале года из-за инфраструктурных проблем с новыми проектами.

«Средняя стоимость 1 кв. м в Московском регионе в 2021-м (с начала года и по начало декабря) увеличилась на 25%. Это рекордный прирост. Для сравнения: за тот же период 2020 года рост средней стоимости «квадрата» составил 21%, а в допандемийном 2019-м — 11%. В Москве жилье подорожало на 29% — с 233,7 тыс. (в январе 2021 года) до 302 тыс. рублей за 1 кв. м (в декабре)».

Виктория Кирюхина,ведущий эксперт Циан.Аналитики

Уже в июле спрос резко упал, в Московском регионе — сразу на 20%. Снижение продолжилось и в августе (еще –13%). Цены сначала прекратили рост, а затем и вовсе чуть откатились назад. Например, в Москве стоимость 1 кв. м снизилась на 0,9%. Но сезонный фактор сделал свое дело — сентябрь отыграл летнее падение спроса: с началом осени он вырос сразу на 27%.

«За 11 месяцев 2021 года средние цены на первичном рынке Петербурга в сегменте масс-маркет выросли на 28,5% — до 186,1 тыс. рублей за 1 кв. м. В 2020-м цены увеличилисья на 26,4%. Таким образом, рост уже выше, чем в предыдущем году».

Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)

Взяли новую планку и цены на жилье бизнес-класса. Так, в Петербурге цена 1 кв. м выросла за год на 40% и составила 287,7 тыс. рублей за 1 кв. м, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Сильнее всего цена выросла в Красногвардейском районе — сразу на 56%.

Элитный сегмент не отстает. По данным компании «Метриум», 30%-й прирост цены премиальные новостройки столицы продемонстрировали не за год, а за один квартал. Допустим, элитное жилье в Тверском районе Москвы за III квартал 2021 года подскочило на 31% и достигло почти 2 млн рублей за «квадрат». Аналогичный рост показало жилье в районах Якиманка и Хамовники. Эксперты объясняют рост цен в этом сегменте вымыванием ликвидного предложения.

«Быстрый рост цен в элитном сегменте связан с явным дисбалансом спроса и предложения. Количество сделок в высокобюджетном сегменте в III квартале 2021 года увеличилось на 20%, а по сравнению с аналогичным периодом 2020-го — в 2,2 раза. При этом предложение новостроек остается дефицитным. Новинки и наиболее ликвидные квартиры и апартаменты предлагаются по предельно высоким ценам и при этом активно раскупаются».

Анна Раджабова,директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»

«Мы раскручиваем стройку»

Год оказался рекордным и в строительном секторе. Не исключено, именно это хотя бы немного сдержало рост цен на жилье в уходящем году.

Во-первых, по сравнению с прошлым годом выросла выдача разрешений на строительство — сразу на 43%. Это пока не говорит о каком-то рывке, рынок просто восстанавливает темпы после введения проектного финансирования и эскроу-счетов.

В 2019-м застройщики старались получить максимальное количество разрешений на строительство до 1 июля, а сразу после случился многомесячный провал. За два года большая часть согласованных ЖК была реализована, поэтому застройщики набирают новые проекты. «Мы раскручиваем стройку, предложение, это у нас неплохо получается», — резюмировал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании по социально-экономическому развитию регионов и вопросам ипотеки.

«На первичном рынке России наблюдается рост доли сделок, закрытых с помощью счетов эскроу. По итогам III квартала 2021 года показатель достиг 66%. Во II квартале 2021-го доля таких продаж составляла 62%, в I квартале 2021 года — 53%, в 2020-м — 37%, а в 2019-м — всего 5,6%. В Москве эта доля равна 73%. Заметных негативных явлений (предположим, банкротств застройщиков) пока нет».

Виктория Кирюхина,ведущий эксперт Циан.Аналитики

Во-вторых, объемы ввода жилья. Согласно указу президента Владимира Путина, объем жилищного строительства в РФ к 2030 году должен увеличиться как минимум до 120 млн кв. м в год. К отчетной дате он должен суммарно составить более 1 млрд кв. м жилья — именно столько должно быть построено за 10 лет.

Объемы будут наращиваться постепенно. Но в 2021 году уже видно опережение плана примерно на 10%.

«Мы твердо видим, что в этом году мы сдадим порядка 86 млн кв. м жилья. Следующий год будет, конечно, потяжелее, но в целом я считаю, что у нас сделаны неплохие заделы».

Марат Хуснуллин,вице-премьер РФ

В-третьих, собственными достижениями может похвастаться и Москва. По словам мэра города Сергея Собянина, в этом году в столице введут 14 млн кв. м недвижимости, из них более 6 млн кв. м жилья.

«В этом году Москва поставит исторический рекорд. В городе будет введено порядка 14 млн кв. м недвижимости. За год мы построили дома, в которых будут жить 200–250 тыс. жителей».

Сергей Собянин,мэр Москвы

Кроме Москвы и Петербурга в пятерке самых востребованных регионов в третьем квартале 2021 года оказались Краснодарский край и Свердловская область. В десятке — Новосибирская, Ростовская, Тюменская, Самарская области и Республика Башкортостан. Именно в этих регионах жилье покупали чаще всего, по данным Циан.Аналитики.

Ипотека дорожает, но не теряет популярность

Вплотную к прошлогоднему рекорду приблизилась и доля ипотеки на первичном рынке Москвы. Перед пересмотром программы льготного кредитования она достигла 72%, рассказывает Виктория Кирюхина. Выше доля была только в июне 2020 года (74%), когда были сняты основные ограничительные меры после локдауна.

Но во второй половине года вместе с новыми условиями льготной ипотеки доля сделок в кредит снизилась до 63%. «Тренд 2021 года — рост доли ипотечного кредитования в первой половине года и резкое снижение интереса к ипотеке во втором полугодии», — комментирует эксперт. Но сейчас доля ипотеки все равно выше, чем до пандемии: тогда в кредит проходило около 57% сделок.

Еще один ипотечный тренд 2021-го — субсидирование ипотечной ставки самими застройщиками. Пока они за счет уменьшения собственной выручки не позволяют спросу просесть.

По количеству ипотечных кредитов за последний год (на 1 тыс. экономически активного населения) лидирует Ханты-Мансийский АО, за ним — Ямало-Ненецкий АО и Тюменская область, подсчитали в «РИА Рейтинг». Замыкают список регионов Дагестан и Ингушетия: здесь ипотеку берут в семь раз реже, чем в регионах-лидерах. Примечательно, что Петербург в этом рейтинге — 23-й, а Москва оказалась лишь на 73-м месте.

Какие квартиры покупали в 2021-м?

За уходящий год сократилась площадь приобретаемой в новостройке квартиры. Снижение на 2–4% заметно и в Москве, и в Московской области. К концу года средняя площадь составила 54,6 кв. м в Москве и 44,7 кв. м в области — это самые низкие цифры за последние три года. В Петербурге квартиры аналогичной площади (средний показатель 40,7 кв. м) покупали только в середине 2019-го.

Популярность завоевывает продажа новых квартир с отделкой. Количество лотов с предчистовой отделкой (white box) в новостройках Новой Москвы выросло за год в три раза, подсчитали в компании «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19%. В Петербурге жилья с отделкой строят уже вдвое больше, чем без нее.

Что будет в 2022-м?

Мы спросили экспертов, аналитиков и самих застройщиков, что будет с ценами на жилье в 2022 году. Будут ли они расти, остановятся на нынешних значениях или откатятся назад?


⬆ Факторы, толкающие цены вверх: 

— дефицит рабочей силы;

— рост цен на стройматериалы;

— ограничение строительства в некоторых регионах;

— действие программ льготной и семейной ипотеки.


⬇ Факторы, сдерживающие рост цен на жилье:

— возможное окончание льготной ипотеки в 2022 году;

— снижение спроса по сравнению с началом 2021-го;

— рост ключевой ставки, а следом — и ипотечных ставок;

— увеличение объема предложения;

— уже случившийся покупательский бум (те, кто хотел купить, уже купили).

Сегодня на рынке много факторов как за рост цен, так и против него. Вопрос в том, какие окажутся сильнее в 2022 году.

Большинство опрошенных нами экспертов считают, что рост цен на жилье продолжится, но уже не такими темпами, как в 2020 и 2021 годах, а в пределах инфляции.

«Цены на недвижимость будут расти. Они росли все 30 лет существования свободного рынка, кроме 1998 года, когда был дефолт, 2008-го, когда был мировой финансовый кризис, и 2015-го, когда были санкции и снижение цен на нефть. Вряд ли можно спрогнозировать дефолты, вооруженные конфликты, поэтому я бы исходил из того, что цены будут расти».

Алексей Попов,руководитель Циан.Аналитики

Цены на новостройки будут расти быстрее, чем на «вторичку», уверен Алексей Попов. Во-первых, в эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность демпинговать на котловане и неожиданно снижать цены — это ограничивают отношения с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичном рынке существенно опережает вторичный рынок, а отсутствие громких банкротств за последние три года позволило всем поверить в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не дадут упасть относительно небольшие объемы предложения и растущая строительная себестоимость.

С такой оценкой согласен Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». Он отмечает, что резких скачков роста стоимости метра ждать уже не стоит. «Решения о приобретении жилья принимаются сейчас более взвешенно и обдуманно. Консультации и подготовка к сделке длятся дольше, в действиях покупателей теперь меньше скоропалительности», — полагает эксперт.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», также разделяет точку зрения о том, что цены будут расти. «По-прежнему продолжают увеличиваться цены на стройматериалы, которые занимают весомую долю в стоимости квадратного метра, растут цены на логистику и т. д. При этом на рынке по-прежнему наблюдается невысокий объем предложения, что продолжает толкать цены вверх. Тем не менее таких значительных показателей роста, какие были в этом году, мы не ожидаем. Стоимость 1 кв. м способна вырасти в пределах 10%».

Эксперты подчеркивают, что покупатели продолжают инвестировать в недвижимость. «Доля инвестиционных сделок в наших проектах составляет более 30% общего количества. И это тоже поддерживает спрос и толкает цены вверх», — уточняет Екатерина Худа, директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент».

«Рост цен на жилье в наступающем году, к сожалению, продолжится — особенно в ликвидных локациях. Причин несколько. Себестоимость квадратного метра за последний год сильно выросла за счет удорожания строительных материалов, дефицита рабочей силы, проектного финансирования и обязательств застройщика строить социальную инфраструктуру за свой счет. У застройщиков не осталось никакого люфта для снижения цены. Разумеется, рост этот не будет столь впечатляющим, как в предыдущие полтора года, но в пределах инфляции, а в хороших локациях и выше, мы его будем наблюдать в течение всего 2022 года».

Надежда Калашникова,директор по развитию компании Л1 (Петербург)

Впрочем, некоторые эксперты уверены, что цены в 2022 году просто встанут: рынок ждет стагнация. «На фоне политики ЦБ РФ по повышению учетной ставки и, как следствие, подорожания ипотеки в 2022-м произойдет стабилизация цен на первичном рынке недвижимости. Рост стоимости 1 кв. м за весь год составит всего 2–4%», — прогнозирует Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет».

Директор департамента продаж Barnes International Moscow Юлия Гринько тоже считает, что цены уже находятся на пике — дальше расти им некуда. А застройщики, выводящие новые проекты по завышенным ценам, рискуют столкнуться с плохими продажами.

Возможно ли снижение цен?

Если коротко — нет. Ни один из опрошенных нами экспертов не верит в то, что цены пойдут вниз.

«Снижение цен на строящуюся недвижимость возможно при прогнозируемой себестоимости строительства. Сейчас это совершенно не так, поэтому в 2022 году снижения цен, к сожалению, ожидать не стоит, — убежден Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости "Группы ЦДС". — Сама схема проектного финансирования не предполагает каких-то значительных дисконтов. Серьезные скидки реальны в ситуации длительной стагнации рынка».

По мнению Ильи Витковского, для сохранения экономики проектов девелоперы скорее оптимизируют темпы продаж, будут более взвешенно выводить в реализацию новые очереди и проекты, нежели пойдут на снижение цен.

А Юлия Гринько отмечает, что снижения цен не следует ждать даже в высоких сегментах жилья: предложение сокращается, покупательская активность высока. Падать цены точно не собираются.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 28
Александр Дмитриевич14 декабря 2021, 15:35

Статья как образчик пустозвонства и ура-давай-пошёл-жги сумасбродства. Жилой метр в следующий период будет дешеветь. Ждём и видим. Но барабанная манипуляция на повышение цены перейдёт в истерию.

Ответить
Андрей Андреевич24 декабря 2021, 14:48

ЦИАН живет на рекламе застройщиков , все статьи явно заказные и в интересах застройщиков, которым выгодно сохранять текущий статус кво. Но все эти статьи не помогут. Поможет только реанимация льготной ипотеки, но это не вяжется никак с ростом ставки ЦБ. Цугцванг дорогие застройщики наступает. Надеюсь вы готовы к этому :)

Дмитрий24 декабря 2021, 14:54

как и другие ресурсы. в чью пользу будут воду лить и рекламировать - народа или тех, кто на эту рекламу четверть миллиарда в год тратит?

ID: 8447119215 декабря 2021, 16:00

Какой прогноз по сельской ипотеке?

Ответить
Василий Танов15 декабря 2021, 16:52

Только что смотрел совещания Путина В.В. и ответсвенных за реализацию напроектов. Так вот, по вопросу сельской ипотеки и ИЖС "есть прогресс" увеличилась на 1%!!!! Кто будет брать ипотеку под ИЖС по 9,2 % ?!

Сергей ТСТ15 декабря 2021, 16:19

26 октября 2021,....В Саратове рухнули цены на квартиры в новостройках. Об этом сообщило сегодня "РБК-Недвижимость" на основе данных аналитического центра ЦИАН.

Областной центр лидирует в России среди крупных городов по темпам снижения стоимости квадратного метра в новых домах. Если в январе 2021 года за "квадрат" просили 59,7 тысяч рублей, то уже в октябре 46,2 тысячи рублей. Стоимость упала более, чем на 22%.

На втором и третьем местах - Липецк (-20,8%) и Набережные Челны (-13,3%). Такое снижение соответствует общероссийском тренду, который показал падение цен на 14%

Ключевое кто писал ???? Об этом сообщило сегодня "РБК-Недвижимость" на основе данных аналитического центра ЦИАН.

Ответить
ID: 3673637216 декабря 2021, 9:20

Ну не скажите. Побережье + Краснодар прирост цен на 70% за полгода и народ сметает! В том году я купила комнату в общаге за 950 тыс и это считалось дорого. В этом такие уходят по 1500😲😲😲

Анна Саморядова16 декабря 2021, 13:42

города КМВ та же ситуация

Сергей ТСТ16 декабря 2021, 13:48

Анна Саморядова & ID: 36736372 согласен , согласен ... только вот продажи Новостроек к середине осени н в Сочи упали в пять шесть раз .... мне не верим , гуглим и читаем Новости Сочи24 часа ..... в Москве ( старой да и в Новой ) рынок количество сделок держится на альтернативах ... точно так же ипотеку , рост выдачи семейной ипотеки ...карусели и манипуляции ДДУ с гаражами , подсобными помещениями ... Весело будет в любом случае .. или сахар по 100 рублей или недвижимость в два раза дешевле ..

Елена Минникова24 декабря 2021, 14:27

Не знаю насколько рухнули цены в регионе, знаю только по Нижегородской области, что цены там стоят на месте уже пару лет. А вот по Питеру активно отслеживаю ценники, начиная с осени цены растут растут каждый месяц и очень сильно, что на новостройки, что на вторичку. При этом квартиры разлетаются только так.

ID: 7666633024 декабря 2021, 15:02

Елена Минникова Правильно ... они и должны расти , что вы не смотрели , а побежали в банк заложили свою жизнь на тридцать лет и купили , как это сделали все кто смотрел .. а иначе вас ни как не заставишь купить ....( смысл вы надеюсь поняли ) а на счет Питера , то там количество ДДУ ( продаж новостроек ) падает уже много лет и даже в 2020 году было существенное падение .. точно не помню но если по РФ в 2020 году было продано на 2,2 процента меньше чем 2019 году и на 4,4 % меньше чем в 2018 году , то по Питеру все более печально ..а так если читать оплаченные статьи застройщиков .. то и не увидишь в каком отчаяние сам рынок ... и демография ( физический спрос ) не тот что "Спрос от слово Спросить " .. может и звонят и спрашивают больше но вот покупают меньше .. ...

Дмитрий24 декабря 2021, 15:11

поэтому застройщики сейчас особенно боятся восстановления экономики и возвращения обычной нормальной жизни.

Елена Минникова24 декабря 2021, 17:01

ID: 76666330, Если Вы считаете, что по Петербургу рост ДДУ на 51% в 2021 году по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, это падение.....
прежде, чем писать что то, проверьте хотя бы те же статистики...Хотя лично я ориентируюсь на информацию своей знакомой, которая много лет работает в недвижимости.
И я совершенно не понимаю Ваши комментарии. Вы пишите о том, что люди закладывают свою жизнь в банк на 30 лет и берут жилье в ипотеку, и это плохо...А что, жить в тесной квартире с кучей родственников или жить на съемном жилье - это лучше?)))))))) Или у Вас есть другое решение жилищного вопроса?

ID: 7666633024 декабря 2021, 17:51

покажите данные данные от реестра .. это опять вы начитались всяких "советских газет" .. спрос это не ДДУ ... в том что я написал Я Уверен !!!!

ID: 7666633024 декабря 2021, 17:54

покажите данные данные от реестра .. это опять вы начитались всяких "советских газет" .. спрос это не ДДУ ... в том что я написал Я Уверен !!!! https://khimki.cian.ru/stati-v-rossii-kolichestvo-ddu-po-itogam-2020-goda-snizilos-na-25-314901/ в 2020 году по итогам Минус 19 % к 2019 году ... ссылка от циана .. ищите ТОР десяти регионов .. и ваш Санкт Петербург ...

Василий Танов15 декабря 2021, 16:48

Имеются все признаки того, что цены застопорятся и начнется период их стагнации, который завершится в 2023 снижением цен на жилье.

Ответить
Василий Танов15 декабря 2021, 16:56

С какого перепуга ценам еще расти, уже большинство строек идет по эскроу-счетам, пандемийный триллер заканчивается -значит гастрабайтеры вернутся и т.д.
А пугалки про рост цен выгоден застройщикам, которые хотят на котловане продать жилье по бешенным ценам!!!

Ответить
Валерий иванов15 декабря 2021, 21:41

У людей банально не осталось денег. Откуда будет рост цен?

Ответить
Сергей ТСТ15 декабря 2021, 21:52

Вы оптимист ... Откуда Люди ??? в ноябре Саратовская область продемонстрировала катастрофическую разницу между рождаемостью и смертностью: за месяц, по официальным данным ЗАГС, в регионе появились на свет 1432 младенца, а умерли 6409 граждан. А в октябре в регионе зафиксировано 5876 смертей против 1626 рождений; разница составила три с половиной раза. Смертность в Тульской области превышает рождаемость почти в три раза. Об этом свидетельствуют статистические данные Туластата за январь-июнь 2021 года: за полгода в регионе умерло 14 427 человек, а родилось 5 021 — в 2,87 раза меньше, показатель 2020 года — 2,5 раза

ID 13108582 ID 1310858216 декабря 2021, 13:13

А откуда рост цен на автомобили?, на бытовую технику?, на продукты?, на доски с брусом? Инфляция по всему миру. Почему же вы решили что недвижимость отдавать будут задёшево? С какой стати? То есть всё дорожает, а недвижимость - в подавляющем большинстве самое дорогое что есть у продавца, будет дешеветь? А сами вы по какой цене отдаёте? Наверное по ценам 2019 года?

Сергей ТСТ16 декабря 2021, 13:55

в Воркуте были продажи МИНУС 150 000 рублей ..это когда продавец оплачивает коммуналку на три года вперед ..)) а в Москве 600-800 тысяч ипотек ... половина из них Новостройки и большая часть с минимальным взносам ... плюс бабшкины квартиры которые сейчас посыпятся на голову наследников в соответствие с демографическим циклом ... Продавцов будет очень и очень много .. на счет инфляции .. и всего этого бреда ... посмотрите График инфляции и цен на недвижимость .. они всегда в обратной связи ... в США с 2005-2012 год при высокой инфляции цены падали , точно так же в Европе .. вы откуда ??? не живите в телевизоре .. ... а падение цен в рублях в 20015/16 годах ??? там тоже была высокая инфляция , вы просто хотите видеть то что хотите ..

Дмитрий16 декабря 2021, 21:29

еще важно, насколько сильно повлияет на отрасль сохранение свободных капиталов в бетонометрах.
ну и как долго государство продолжит то, что оно уже полтора года делает

ID: 8519049624 декабря 2021, 17:06

Сами себе противоречат в статье. Сами написали, что при падении спроса цены немного скорректировались и тут же пишут, что будет рост. И падение было не только в 15м году, а ещё и в 16м, 17м

Ответить
Дмитрий24 декабря 2021, 18:04

и в 18 и в 19. откройте статьи конца осени 2019, там предлагали подождать до мая 2020, если хочется купить дешевле

ID: 8493468724 декабря 2021, 23:57

Смертность высокая - и это конечно очень печально.... Но, получается, вторички будет много или я чего-то не понимаю? Кому тогда нужны эти дорогущие новостройки, которые чаще всего наспех построены, чтобы побыстрее продать?

Ответить
olis43425 декабря 2021, 6:05

На рост цен в первичке, так же влияли инвестиционные, спекулятивные продавцы. Объем таких в Москве, Питере и в некоторых других регионах был существенный. Сейчас спекулянтов сильно поубавилось.

Ответить
ID: 8528593026 декабря 2021, 17:12

А почему не учитывается влияние того, что некоторые компании (Сбер, Альфа-Банк точно) объявляют о том, что будут субсидировать ипотеку для всех своих сотрудников (-4% от рыночной ставки). Я так понимаю, это какая-то новая программа, которая выгодна работодателям посредством в том числе снижения налоговой нагрузки. Сотни тысяч человек, сотрудников крупных компаний со стабильной зарплатой, получат возможность взять ипотеку за ~6%. Разве не важный фактор роста цен?

Ответить
ID: 7666633026 декабря 2021, 20:00

Строительное Лобби много еще всяких Химер будет придумывать .... семьи с детьми ( семейная ипотека ) которая даже задним числом распространили на тех кто уже взял ипотеку , уже готовят льготную ученым , врачам которые борются с ковидом .... скоро пойдут зоозащитники ..да хоть "лгбт" .. и каждый раз будут тянуть рынок за уши ... заливая эфир фейкньюсом ..про спрос .... пока уши не оторвутся ... тем более народ у нас нервный ... кинется на ипотечное безумие ... в надежде что инфляция поможет справится ...( стоимость рублей в которых номинированы долги обесценятся ) она и поможет если первые пять /десять вытянуть ..а так те кто берут ипотеку на 30 лет большая часть из них так и не станет собственниками .. или умрут или обанкротятся ..

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru