Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Скрытые скидки: цена покупки новостройки на 8% ниже стоимости предложения

4 957 1
Скрытые скидки: цена покупки новостройки на 8% ниже стоимости предложения
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке преодолела отметку 100 тыс. рублей. Выбор покупателей расширяется — количество объявлений выросло на треть. Чек сделки в российских новостройках на 8% меньше, чем прайс застройщиков. Предложение не соответствует реальному спросу и тому, что могут себе позволить покупатели при нынешних ценах.

Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на первичном рынке недвижимости России. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

По данным Циан.Аналитики

коротко о главном

Спрос

Разница между реальным чеком сделки и прайсом на сайте застройщиков увеличивается: год назад стоимость 1 кв. м в сделке была на 2% ниже средней цены по прайсу. Сейчас разница достигла уже 8%: покупатели выбирают более бюджетные варианты, появляются и скидки от продавцов. Помимо столичных регионов лидерами по продажам новостроек стали также Краснодар, Екатеринбург и Новосибирск.

Предложение

Количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основной рост пришелся на август 2021 года.

Цены

Средняя стоимость «квадрата» за год в городах с населением от 500 тыс. человек выросла за год на 33%. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже — на уровне 29% (с 88,1 до 114 тыс. рублей). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%: с 67,4 до 93 тыс. рублей.

Спрос: покупатели выбирают более бюджетные варианты

По статистике Росстата, за три квартала в России зарегистрировано 631,9 тыс. ДДУ — это на 29% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Причем пересмотр льготной ипотеки не привел к резкому снижению сделок в III квартале 2021-го. Количество сделок по России (209,4 тыс. ДДУ) оказалось меньше всего на 10% относительно предыдущего квартала.

 Но официальная статистика включает все ДДУ (в том числе с юридическими лицами), включая сделки с машино-местами, кладовыми и другими объектами. То есть реальный спрос на жилье имеет иную структуру. Кроме того, статистика Росстата приведена только поквартально.

Эксперты Циан также на основе данных наш.дом.рф проанализировали спрос отдельно по квартирам: какие объекты и с какими характеристиками интересовали покупателей новостроек в целом по всей по всей России, в каких регионах рынок отреагировал наиболее остро на пересмотр программы льготной ипотеки, где цены не соответствуют реальному спросу.

Статистика приведена за период с января по октябрь 2021 года включительно и учитывает сделки только с физлицами.

Дисбаланс между реальным чеком сделки и ценой предложения по прайсу

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке — 102,3 тыс. рублей. Эти данные приведены для городов с численностью населения от 500 тыс. Средняя стоимость 1 кв. м в сделке в конце 2021 года — 94 тыс. рублей, то есть на 8% меньше той стоимости, что предлагают девелоперы. Год назад разница была минимальной: при средней цене 1 кв. м 78,7 тыс. рублей на первичном рынке чек сделки был ниже на 2%.

Такая тенденция, во-первых, свидетельствует о смещении спроса в сторону более доступных вариантов на фоне удорожания ипотеки и роста цен. Во-вторых, она говорит о появлении на рынке скидок: реальная цена продажи — ниже того, что застройщики заявляют в официальном прайсе.

Год назад наибольший дисбаланс между чеком сделки и ценой предложения по прайсу наблюдался в городах Краснодарского края: Сочи и Краснодаре. Спустя год в перечень городов с наибольшим ценовым разрывом вошли помимо Сочи Новосибирск, Уфа, Челябинск. Абсолютно по всем городам-миллионникам разрыв в чеке сделки и прайсе увеличился за год: предложение не соответствует реальному спросу и тому, что могут себе позволить покупатели при нынешних ценах.

С новой льготной ипотекой спрос просел на 13%, но к осени 2021 года восстановился

В 2021 году лидерами на первичном рынке РФ по количеству ДДУ стали:

  • Москва;
  • Санкт-Петербург;
  • Краснодар;
  • Екатеринбург;
  • Новосибирск;
  • Ростов-на-Дону;
  • Тюмень;
  • Уфа;
  • Воронеж;
  • Видное.

Пересмотр программы льготной ипотеки привел к резкому падению количества сделок — на 13% в июле 2021 года относительно июня (последнего месяца действия льготной ипотеки на старых условиях). В августе спрос относительно июньских значений снизился еще существеннее: на 18,4%.

Но уже к сентябрю количество сделок снова начало увеличиваться: по России спрос оказался сопоставим с июньскими значениями. То есть в 2021 году в целом по РФ пик спроса пришелся на июнь и сентябрь 2021 года — последний месяц льготной ипотеки на старых условиях и начало делового сезона.

Причина такой высокой активности также связана с ослаблением курса рубля (это традиционно приводит к повышенной активности на рынке) и с ростом ключевой ставки, что ведет к удорожанию ипотеки.

Количество сделок в российских новостройках с физлицами и выручка девелоперов

По данным Циан.Аналитики

Предложение: количество объявлений в новостройках увеличилось на треть

Конкуренция среди застройщиков усиливается. За прошедший год количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основой прирост предложения в продаже произошел в августе 2021 года — уже после пересмотра программы льготной ипотеки. Тогда количество объявлений относительно июльских значений увеличилось на 16%, или примерно на 22 тыс. квартир и апартаментов. Такой заметный прирост отмечен преимущественно за счет рынка новостроек Санкт-Петербурга (+9 тыс. лотов), Краснодара (+4,7 тыс.) и Москвы (+2 тыс.).

Количество объявлений в новостройках городов-миллионников

По данным Циан.Аналитики

В годовой динамике рост количества объявлений на первичном рынке отмечен для 12 из 16 городов-миллионников. В Москве выбор покупателей увеличился на 19% — с 36,7 до 43,8 тыс. квартир и апартаментов. В Санкт-Петербурге — на 22%. Наибольший рост спроса отмечен для Краснодара (в три раза за год), город также входит в число лидеров по росту цен.

Снижение предложения примерно на четверть отмечено в Новосибирске (город в тройке лидеров по приросту спроса), примерно на треть снизился выбор в Челябинске и Воронеже. Отрицательная динамика (–9%) и в Ростове-на-Дону.

Аналитики Циан отмечают, что, в отличие от вторичного рынка, динамика объема предложения на «первичке» более подвержена изменениям за счет маркетинговой политики девелоперов, которые, как правило, выводят в продажу только пул квартир, а не весь доступный объем. Спрос на фоне сворачивания льготной ипотеки сократился. 

Застройщики активнее получают разрешительную документацию (за первые восемь месяцев 2021 года суммарная площадь квартир во впервые опубликованных проектных декларациях превысила 21 млн кв. м, что сопоставимо с показателями всего прошлого года — 23 млн кв. м). Отказались девелоперы и от искусственного нагнетания покупательского ажиотажа.

Сейчас тройка лидеров по количеству квартир в новостройках в продаже выглядит так: Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Год назад на третьем месте был Ростов-на-Дону.

Количество объявлений в продаже в новостройках, тыс.

По данным Циан.Аналитики

В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек количество объявлений в продаже в декабре 2021-го (34,7 тыс.) оказалось в полтора раза выше, чем год назад (23,3 тыс.) Лидерами по количеству квартир в новостройках в продаже оказались Тюмень, Пенза, Ижевск, Сочи и Барнаул.

Цены: 100 тыс. рублей за «квадрат» в новостройке

В декабре 2021 года средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках преодолела отметку 100 тыс. рублей (102,3 тыс.). В выборку вошли города с населением от 500 тыс. человек. За год (относительно декабря 2020-го) цены выросли на 33% (c 76,8 тыс. рублей). Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже — на уровне 29%: (с 88,1 тыс. до 114 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%: с 67,4 тыс. до 93 тыс. рублей.

Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие: в июне рост цен за месяц достиг уже максимума — 4,3% относительно мая, что было связано и с последним месяцем действия льготной ипотеки на старых условиях.

С пересмотром льготной ипотеки индексация цен замедлилась, но все же продолжилась. Такая динамика связана и с изменением структуры предложения: с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели выбирали меньшие площади и более бюджетные варианты.

Это подтверждает и статистика средней суммы ипотечного займа: в целом по РФ в августе 2021 года она составила 3,9 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021-го, когда действовал прежний лимит по льготной ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже — на уровне 3,87 млн рублей. Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ (в 62 из 85).

Минимальный прирост цен в 2021 году отмечен в сентябре, октябре и ноябре, что совпало со снижением активности на рынке от потенциальных покупателей. Девелоперы не могли пересматривать прайс так же активно, как до этого. Более того, продавцы дают дисконты покупателям, но не делая скидки в классическом понимании, а предоставляя собственные льготные программы субсидирования в качестве альтернативы льготной ипотеке.

В результате в декабре стоимость снова показала значительный прирост, впервые превысив отметку 100 тыс. рублей. Одновременно на рынке было зафиксировано предновогоднее оживление, вызванное в том числе опасениями по дальнейшему удорожанию ипотечной ставки.

Изменение средней стоимости 1 кв. м в новостройках, тыс. рублей

По данным Циан.Аналитики

Наибольший рост цен за год показывают города Краснодарского края, который востребован у россиян как для инвестиций в условиях закрытых границ, так и для собственного проживания, если удаленная работа это позволяет. В Сочи стоимость 1 кв. м в новостройках выросла в два раза, это единственный город, где, как и в Москве, стоимость «квадрата» выше 300 тыс. рублей. В Краснодаре прирост составил 74%. Для сравнения: в Москве (как и в Санкт-Петербурге) цены выросли на год на 32%.

Среди городов — лидеров по росту цен также представлены локации, где на стоимость во многом влияет структура предложения, а именно: небольшой объем. Речь идет о Тольятти, Кемерове, Томске, Астрахани и Оренбурге. Последний, кстати, вошел в тройку лидеров по приросту цен наравне с Сочи и Краснодаром. Но тут речь не идет о рекордном спросе, причина — в небольшом выборе.

Хабаровск — единственный город, где цены не выросли, а снизились за год на 5%. Минимальный прирост цен за год — в Набережных Челнах и Махачкале (+6 и +10% соответственно).

Динамика средних цен 1 кв. м на первичном рынке

По данным Циан.Аналитики

Льготная ипотека стала основным, но не единственным фактором роста цен, говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. На стоимость также влияют всё большее распространение эскроу-счетов, увеличение строительной себестоимости, рост объявлений в продаже. 

«Из-за изменившихся условий по льготной ипотеке лоты будут продаваться медленнее, а значит, и дольше находиться на рынке — это усиливает конкуренцию среди застройщиков и ведет к замедлению темпов роста цен», — уточняет эксперт. По его словам, рост цен на новостройки в 2022 году будет примерно в два раза ниже, чем в 2021-м, — на уровне 12–15%.

Подписывайтесь на Циан для профи в Telegram

Комментарии 1
Сергей ТСТ12 января 2022, 23:14

это те 8 % которые последний полгода так уверенно росли в СМИ , тогда через еще полгода будет 16 % .. и так все время , лишь бы цены росли ... нам подачки не нужны , пусть растут дальше .. )))

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru