Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

Вторичный рынок замедляется: объем предложения падает, сроки экспозиции растут

6 319 2
Вторичный рынок замедляется: объем предложения падает, сроки экспозиции растут
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги марта на вторичном рынке российских городов. Массового изменения цен пока не произошло. Спрос сохранялся за счет покупателей с живыми деньгами, которые стремились вложить средства в недвижимость, а также со стороны тех, у кого в начале месяца было одобренное решение по ипотечному кредиту еще по прежним ставкам.
Коротко о главном

 — Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в марте на 2,6% — до 104,8 тыс. рублей, индексация цен не замедлилась. На внешнюю повестку вторичный рынок отреагировал слабее, чем первичный.

Рост цен связан с появлением на рынке более дорогих новых предложений и с изменением структуры предложения (самые доступные предложения быстрее уходят с рынка).

— Локальные пики спроса на покупку квартир фиксировались сразу после решения ЦБ РФ о повышении ключевой ставки (28 февраля и в первые дни марта), а также после мартовских праздников. В конце месяца наблюдается тренд на снижение покупательского интереса.

Средний срок экспозиции квартир в анализируемых локациях увеличился до 103 дней: рынок начинает замедляться.

— За месяц выбор квартир на вторичном рынке сократился на четверть. Среди причин — повышенный спрос в начале месяца и смена тактики продавцов: часть продаваемых квартир была переведена в категорию аренды, часть была временно снята с продажи.

Важно

В выборку вошло 37 городов с населением от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за 1 кв. м. 

Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru. Статистика за март 2022 года составлена из реестра объявлений, которые были активны по состоянию на вечер 20 марта.

Вторичный рынок на внешние события отреагировал слабее, чем первичный

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке анализируемых локаций в марте 2022 года составила 104,8 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 2,6%, в годовом выражении — на 27,1%.

По сравнению с прошлым месяцем темпы роста немного увеличились (тогда было +2,5%), но значительной динамики нет (для сравнения: на первичном рынке в этих же локациях цены за месяц увеличились на 7,9%).

На вторичном рынке, в отличие от первичного, массового изменения цен в результате последних событий так и не произошло: многие продавцы в растерянности не понимали, в какую сторону изменять цены. Ежедневно средняя стоимость 1 кв. м менялась в узком диапазоне ±0,2%. 

На высоком уровне средние цены держатся за счет изменения структуры предложения: в первую очередь покупают наиболее доступные варианты.

На вторичном рынке будет наблюдаться снижение спроса из-за заградительно высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных ипотечных программ для «вторички» и снижения доходов населения. Тем не менее заметного падения номинальных цен, вероятно, не произойдет. 

За счет высокой инфляции и продолжающегося роста себестоимости строительства квартиры на «первичке» (в рублевом выражении) продолжат дорожать, что, в свою очередь, скажется и на росте (пусть и менее выраженном) цен на вторичном рынке.

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек,
а также в Московской и Ленинградской областях

По данным Циан.Аналитики

В марте 2022 года продолжился рост средней стоимости 1 кв. м нового предложения — объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые. В анализируемых локациях средняя стоимость «квадрата» только вышедших объектов вторичного рынка составила 106,8 тыс. рублей — на 2 тыс. рублей выше, чем в среднем по всем предложениям (и старым, и новым), и на 2,9% выше, чем месяц назад. То есть цены впервые опубликованных предложений росли быстрее, чем стоимость старых. Продавцы, видя оживление на рынке в начале месяца, выводили в продажу лоты по более высоким ценам. Динамика в старых предложениях была довольно сдержанной.

Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м
во впервые выставленных на продажу объектах и в целом по вторичному рынку

По данным Циан.Аналитики

Сегодня средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем составляет 5,95 млн рублей. За месяц он увеличился на 4,3%, за год — на 27,2%, сильнее, чем стоимость «квадрата». Это свидетельствует о том, что средняя площадь квартиры на вторичном рынке сейчас больше, чем месяц назад: в первую очередь покупатели приобретают более компактные, а следовательно, и более доступные варианты.

Только в двух городах «квадрат» за месяц подешевел

Динамика в конкретной локации во многом зависит от структуры и объема предложения (то есть от того, какие конкретно лоты и в каком объеме находятся в продаже в момент времени), от уровня цен (цены могут быть слишком высокими), от спроса со стороны населения.

В марте в лидерах роста цен за месяц оказались как миллионники с наиболее развитыми рынками (Самара — +5,7%, Санкт-Петербург — +5,2%, Челябинск — +5,0%), так и города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек (Саратов — +7,2%, Ярославль — +5,5%, Липецк — +4,9%). В целом «квадрат» в миллионниках подорожал сильнее.

Только в двух городах цена 1 кв. м за месяц снизилась — это Сочи (–1%) и Хабаровск (–0,8%). В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в среднем по анализируемым локациям (+2,1% за март), но и здесь темпы роста ускорились (+1,4% в феврале).

За год цены сильнее всего выросли в южных городах — Краснодаре (+51%) и Ростове-на-Дону (+42%) за счет повышенного спроса со стороны желающих переехать туда из других регионов с менее комфортным климатом. В Сочи, который ранее лидировал по темпам роста цен, в последние месяцы средняя стоимость «квадрата» сокращается (за год рост на 34%, за месяц сокращение на 1%).

Минимальный рост отмечен в дальневосточных Владивостоке (+13% за год) и Хабаровске (+9%) за счет того, что цены здесь и так довольно высокие (163,6 и 114,4 тыс. рублей за «квадрат» соответственно), а спрос — нет.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке

По данным Циан.Аналитики

После повышенного интереса в начале марта спрос вернулся к фоновым значениям зимы

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).

На протяжении месяца динамика была разнонаправленной. Всплеск активности произошел 28 февраля, в день роста ключевой ставки — тогда количество просмотров объявлений увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю (в целом по анализируемым локациям).

По сравнению с фоновыми значениями прошлого года потенциальный спрос был на 20–25% выше, по сравнению с январем 2022 года — на 10–15% выше. Спрос шел со стороны покупателей с живыми деньгами, которые стремились вложить средства в такой надежный актив, как недвижимость, а также со стороны тех, у кого в начале месяца уже были одобренные решения банков по ипотеке еще по старым ставкам.

Недвижимость — один из лучших вариантов сохранения накоплений. По сравнению с другими нефинансовыми активами она обладает рядом преимуществ: на длинном отрезке она почти всегда дорожает (в рублевом эквиваленте), ее можно использовать по прямому назначению (жить самому или сдавать в аренду).

После резкого роста произошел спад интереса до мартовских праздников включительно. 9–14 марта активность вновь была высокой (с просадкой в выходные дни), после чего с 15 марта наблюдается тренд на снижение спроса.

Сейчас просмотры находятся на уровне фоновых значений первой половины февраля. Рынок мониторят те, кто надеется найти недорогие варианты для покупки.

Вторичный рынок. Отношение количества кликов на номер телефона в объявлении, звонков к среднегодовому значению

По данным Циан.Аналитики

Квартиры дольше ищут своих покупателей

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям составляет 103 дня. За исключением января 2022 года (тогда показатель был равен 107 дням), когда активность на рынке была снижена праздниками, показатель в последние месяцы изменялся в диапазоне ±1 день.

Заметное снижение сроков экспозиции отметилось в начале осени и продолжалось до конца года, составив в начале осени 105 дней, в декабре 2021 года — 101 день. Сейчас показатель вновь немного увеличился (на 1 день относительно февраля), рынок начинает замедляться. В отдельные дни в течение марта среднее значение достигало 107 дней.

Наименьший срок экспозиции в Новосибирске (в среднем всего 56 дней), Екатеринбурге (70 дней), Омске (78 дней). Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (168 дней), Томска и Махачкалы (141 день), Хабаровска (134 дня).

За месяц выбор сократился на четверть

Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 25%, за год — на 47% (до ~183 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru. Для сравнения: в феврале выбор на рынке увеличивался после продолжительного сокращения конца 2021 года.

Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки (кто-то — из-за непонимания того, какая цена сейчас является рыночной, кто-то из-за того, что не получилось купить новостройку до повышения ключевой и ипотечных ставок) и сняли свое объявление.

Некоторые продавцы в условиях неопределенности переводили квартиры из категории продажи в категорию аренды. Частично на сокращение объема предложения повлияла активность покупателей с живыми деньгами, которые решили вложить средства в недвижимость. В начале месяца спрос шел и со стороны тех, кто получил одобрение по ипотеке в конце февраля (еще по старым ставкам) и старался быстрее заключить сделку.

За месяц объем предложения сократился во всех локациях, кроме Тюмени, но и здесь рост минимален (всего +3%). За год положительная динамика только в Краснодаре и Сочи, где, вероятно, на рынок выходили инвестиционные лоты, приобретенные в период ажиотажного спроса 2020–2021 годов. Для сравнения: месяц назад было восемь локаций с увеличением количества лотов за год.

В марте на рынок вышло меньше уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц, чем в феврале: 76 тыс. против 104 тыс. лотов. Многие собственники отложили продажу квартиры. Лидеры по количеству новых лотов не меняются: Московская область (9,8 тыс.), Москва (9,5 тыс.), Новосибирск (6,3 тыс.), Санкт-Петербург (6,1 тыс.), Краснодар (4,7 тыс.), Тюмень (4,6 тыс.).

В отличие от первичного рынка, массового изменения цен на вторичном рынке на фоне внешней повестки не произошло. Ежедневно средняя стоимость 1 кв. м изменялась в узком диапазоне ±0,2% (на рынке новостроек в отдельные дни суточный рост цен в столичных регионах достигал 2%, в городах с населением от 500 тыс. человек — 0,7%), комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

Многие продавцы в условиях неопределенности вместо того, чтобы менять цены, переводили квартиры из продажи в аренду. Это послужило одной из причин существенного сокращения объема предложения на вторичном рынке. Рост цен поддерживался за счет вывода на вторичный рынок дорогих новых предложений, уточняет эксперт.

«Делать любые однозначные прогнозы сейчас не представляется возможным. Пока очевидно лишь то, что после завершения волны повышенного интереса, связанного с попыткой потенциальных покупателей переложить свои накопления в квадратные метры, рынок ожидает сжатие спроса», — резюмирует эксперт.

По данным Циан.Аналитики

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 2
Лев Призняков8 апреля 2022, 21:29

Средняя цена по Московской области за кв/м - цифра абсурдная. 10 км от МКАД или 100 км...

Ответить
Сергей ТСТ14 апреля 2022, 20:47

Рынок Обмена Альтернативы жив ..а вот покупки есть ???? а то Обмены оформляются как покупка продажа .. и рисуют движение ... т.е можно домыслить , что рынок упал по части свободных продаж , когда люди покупают ничего не продавая , а на рынке сформировался аквариум Обмена ... а там вписывай любую цифру ...

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]